福泉路可乐路项目改造任务委托.docVIP

上海福泉商贸广场改造设计任务书  项目概况 项目区位 项目位于上海福泉路可乐路，属于大虹桥区域 图 1 项目所在区位 地块四至 北至可乐路、西至福泉路南与东分别与老公房相邻。 内部状况： 内部格局 过道中采光被挡，目前的采光性较差，给人感觉十分压抑。单层80户，私密性差，门对门的格局，通道狭窄无光。无晾晒功能，无法满足居住要求。 内部公共空间 走廊层高低，在采光不好的情况下，感觉更为压抑。 煤气管道裸露，不但档次感体现不了，还存在安全隐患。 楼梯位置指示不明，在内部容易迷路。 图 2 地块四至及内部情况 内部户型 户型多为长进深户型，进门为卫生间，格局较差，厨房位置不好设置。 交通情况 项目步行至轨道2号线淞虹路出口约3公里，交通体系一般；项目周边多为单行两车道线路，高峰时期车速较慢。 目前车辆出入口分别位于福泉路和可乐路对车行顺畅有一定不利影响 项目主要指标 技术条件 总基地面积：　6061m2 总建筑面积： 16533m2 容　积　率：　2.39 建筑结构： 框架 改造设计的基本原则 形象定位 不能只卖房子， 而要营造一种未来的理想生活。 诺亚方舟 “诺亚方舟”—— 目标客户对新兴事物和科技产品尤为关注；重视沟通、交流、生活效率；这个项目旨在打造目标客群所处的或追求的一种生活方式，一种无时无刻进行信息交流的生活方式。要点包括：全楼无线网络覆盖、智能家居生活。 “未来”—— 项目外部整体形象要有特色、有时尚感、成为城市的一个地标性建筑；利用公共空间打造一个功能性符号，构成一个开放性的、文化、时尚的社交平台。 需要强调的是时尚设计并不是一味增加成本，成本的增加要集中于挑空大堂、空中花园、功能性符号的打造上，要把“好钢用在刀刃上”、将“80%的增加成本花在20%客户感知度最高的地方”。 “理想生活”—— 全功能的生活配套，足不出社区，便可享受衣食住行，营造一种未来理想的生活状态。 客户定位 项目发展需关注两个层面的客户，购买客户和终端使用客户。 客群趋于年轻化但绝不是低龄化（富二代富三代除外）。 周边区域青年分户需求及临空港经济园区白领：有一定经济基础，月供能力强。至少父母凑首付，自己的存款月供不成问题。 艺术工作者或伪艺术工作者：有见识，喜自由，思想活跃，喜欢新鲜事物，LOFT控，收入不稳定，但具有大笔资金的流转能力。 投资客：有投资意识，无其他投资渠道或者较认同房产投资的老手，不限购，买一套放着，不指望多暴利，但至少放着升值、留着好租、甩手能赚。 产品定位 产品配比 功能组合 主体功能——服务公寓、小型特色商业 弹性功能——经济型酒店房间 竖向功能布局 地块视线的局限性大，周边多数没有好的景观视野，需考虑项目内部中庭的景观，将好的户型至于南侧。 设计要求 外部形象要求 立面形象设计 建筑造型现代简约，给人以强烈的视觉冲击力 外形及外立面使产品具有价值感和稳重大气的气质特征 能够成为当地的标志性建筑 有充分的时代感以及时代要求 符合诺亚方舟的具体定位 图 9 立面形象意向 功能性符号设计 通过一些开放空间的造型设计使之成为建筑物的视觉焦点所在，传达科技、时尚、现代的理性符号。 设置一些建筑构件拓展公共与半公共空间，为与时尚活动、城市庆典的结合提供可能。 图 10 功能性符号意向（能表达诺亚方舟的概念） 公共空间设计建议 挑空大堂 规模 大堂面积：240平米 局部挑空面积：约200平 设计意向 体现LOFT的概念，销售时可以作为售楼处使用，销售完毕后，可作为酒店式公寓的大堂。 有诺亚方舟的概念，可向船舱方向设计。 空中花园 设计意向 形成一个共享单元，单元之间和外部空间形成景观互动，顶部形成空中花园，底部是共享大厅。 “不对称、不均匀”，空间里富于变化，保持一定的整体性，影响立面设计产生一定特色，与立面保持统一。 顶层的改造 顶层屋顶做功能性的调整，可做健康跑道、小型高尔夫、小型的篮球架的室外健身功能。 生活配套设计建议 生活配套 咖啡厅、食堂、公共会客厅、健身房的功能可以融合考虑 功能 面积 食堂 200 健身房 200 休闲娱乐区（K房） 100 自助洗衣房 100 WII房 100 小型酒吧 200 书吧 200 小型桑拿房 100 物业用房 100 1300 物业服务基本内容： 一、House keeping 1、职业保姆 2、钟点工 3、水电维修 4、清洁清洗 （1）、抽油烟机清洗 （2）、空调清洗 （3）、真皮沙发清洗 （4）、玻璃清洗?（5）、地毯清洗、木地板打蜡搬家服务 正规、专业熟手员工搬家、搬厂、搬写字楼、搬钢琴