科恩商业项目可行调研.docVIP

Memo 科恩虹桥路商业项目可行性调研计划书 研究背景与目的 科恩投资集团的主要发展商wiselogic，1989年成立于意大利罗马和香港是一家集国际教育的投资控股公司经营范围涉及房地产、英国教育、基础设施化工、时尚产业、物业管理和现代服务业等。土地开发和储备项目达200万平方米 研究思路 本次调研拟从供给分析、需求分析两个维度论证本项目的可行性，如图所示。 调研范围及调研内容 调研范围： 考虑到2300㎡建筑面积的商业业态的辐射范围，以及不同经营业态辐射范围不同，故设定本次调研的范围如下： 业态 项目地周边1公里范围 项目地周边2公里范围 上海其他主城区 意大利餐厅 　 　 　 意大利有机食品销售 　 　 　 TOSO红酒销售、酒吧 　 　 　 备注：深色表示核心辐射范围，浅灰色表示次辐射范围 1、大众档次定位的意大利餐厅 考虑到该餐厅面积以及大众档次定位，其主要辐射范围为项目地周边1公里范围，其中，0.5公里以内区域为核心辐射区域。 2、意大利有机食品销售业态 目前，在市场上类似竞争业态相对较少，且有机食品销售价格一般高于普通食品，因此，本项目中意大利有机食品销售业态的辐射范围较一般商业业态更广，其主要辐射范围为项目地周边2公里范围，其中，1公里以内区域为核心辐射区域。 3、TOSO红酒销售、酒吧 鉴于TOSO红酒的高端定位，以及酒吧业态的特点，其主要辐射范围将不受地域限制，本次调研主要设定为上海主城区。 调研内容： 供给研究——调查范围：项目地周边2公里范围，重点关注项目地周边1公里范围的核心区域 中高档写字楼数量、档次、体量、企业入驻率？ 中高档写字楼的周边交通状况？ 中高档写字楼的工作人员的数量、类型？收入特点？ 中高档小区的数量、规模？ 中高档小区居民的收入特点？ 周边交通状况？ 竞争业态（餐饮、有机食品销售、红酒销售、酒吧）数量、档次、体量 周边商业具体类型及规模特点：大型商场、大型超市、集中商业街、底商、小区便利店？ 项目地周边的人流量 ？ 注：考虑有机食品销售、红酒销售、酒吧业态并不像餐饮这种普通业态一样分布广泛，因此，如果调查范围内没有相似业态，零点会考虑到其他相似区域内走访类似业态。 以上内容将通过二手资料收集、实地走访的调研方式获取。 需求研究——调查范围：项目地周边2公里范围（红酒消费的调查范围将不受该地域限制） 消费者的社会学特征，包括性别、年龄、文化程度、职业、收入、家庭结构等？ 日常在餐饮、有机食品、红酒消费支出、档次水平以及偏好 对本项目三种经营业态、档次、规模的接受度、到此消费的可能性； 以上内容将通过对目标消费者的定点拦截访问的调研方式获取。 消费者的红酒消费行为特点 消费者对本项目中红酒销售业态、酒吧的接受度、评价 以上内容将通过对典型高端红酒消费者的深度访谈获取。 高端红酒销售渠道特点； 本项目作为TOSO红酒销售的一个窗口，其在渠道推广、销量提升方面的贡献度。 以上内容将通过对高端红酒代理商的深度访谈获取。 研究方法 研究内容 研究方法 STEP1 供给研究 中高档写字楼 二手资料研究 实地走访 中高档小区 竞争业态 STEP2 消费者需求研究 消费者消费力调查 （定点）拦截访问 深度访谈 消费者日常餐饮、有机食品、红酒的消费行为习惯及偏好 对本项目的接受度测试 二手资料收集 零点公司将采用专业报刊杂志检索、网上检索、在相关行业协会购买资料等多种途径搜集项目有关背景及国内外相关资料，尽可能了解与本行业相关的宏观、微观信息，并对资料进行整理与分析，以对调查结果形成补充与支持。所获得的信息将作为整项研究的背景资料。 预期结果：为实地走访、后期问卷设计提供基础资料。 实地走访 零点公司将采用多名义调查（以研究人员或客户等多种身份），通过在市场内的观察、对可能的知情者的访问来获得信息。 部分信息可以通过观察直接获得，部分信息需要与知情者进行对话，访问方式是面对面访谈，但不会录音，可能会以研究人员、客户等多种身份中最容易接近受访对象的方式来访问，当一个受访者的回答内容过少，不能满足研究需要时，可以通过访问其他人来补足。 研究人员会拍摄数码相片，包括居民生活、商业业态、交通情况等图片。 为便于信息的后期整理和统计分析，研究人员会拟定走访提纲或问卷供访员在走访过程中填写以免遗漏信息。最后由研究人员将访问中受访者的回答、访问感受、理解等加上实地考察结果整理成书面文字。 走访范围：项目地周边2公里范围内，主要针对项目地周边1公里范围内 预期结果：1、通过实地走访，为选择合适的拦截访问点提供参考