《中原地产红皮书2012》广州卷第7章标杆房企逆市之下寻.PDF

《中原地产红皮书2012》广州卷 第7 章 标杆房企逆市之下寻求成长 广州中原研究部 崔云霞 1 2011 年下半年调控效果深入，广州市场销售量出现快速回落。在此大环境下综合实力较强的标杆房企 也面临着较大的 销售困境和资金压力，在积极应战大力推货的同时采取了各类打折促销战略。外围区域的“低门槛”项目吸引了诸多首次置 业买家，成为淡市中不少标杆房企的主战场。在开源之际亦不忘节流，标杆房企土地储备意愿不断下降。从其市场反应来看， 标杆房企在广州的销售份额出现小幅下滑，个别房企推货积极、促销到位，盈利能力逆势而上。 7.1 市场逢低潮 房企圈地谨慎 7.1.1 购地减少 份额直降 2011 年下半年住宅市场交易量急转直下，土地市场也随之进入寒冬，直到 2012 年土地市场仍未明显回暖。2012 年上 2 半年，广州全市居住用地及商服用地成交面积62 万平方米，同比下降25% ；成交金额53 亿元，同比下降2% 。标杆房企拿 地热情也明显不足，购地面积4 万平方米，同比骤减83% ；购地金额17 亿元，与去年相当，总金额的维稳主要是受珠江新 城高价地块成交拉动影响。 土地市场成交量的大减主要受到两方面影响：一是上半年市场整体仍处于胶着状态，尽管第二季度市场逐渐升温，但回 笼资金、消化库存仍为房企的首要任务；二是在市场不活跃的背景下，政府的推地节奏有所放缓，少见中心区优质地块推出。 图7- 1 广州全市标杆房企拿地情况（2009—2012 年上半年） 万平方米 600 100% 500 80% 400 60% 300 40% 200 20% 100 0 0% 2009年 2010年 2011年 2012年上半年 广州全市（左轴） 标杆房企（左轴） 份额（右轴） 数据来源：广州市房管局 7.1.2 宅地无收 商地抢眼 总体而言，十一大标杆房企在广州土地市场表现谨慎，以往拿地踊跃的保利、越秀地产、碧桂园等纷纷缺席。上半年仅 万科、恒大两家房企分别拿下一宗商业地块。万科近年开始注重开发商业地产，2012 年在广州首次拿下的商业地块位于天河 软件园高唐新建区，总价 3.8 亿元。恒大继开发“金碧华府”、收购佳兆业大厦后再次进入珠江新城，拿下的商业用地总价 13.22 亿元，楼面地价32968 元/平方米从而成为广州单价新“地王”。 结合万科、恒大的产品及拿地情况来看，这两家开发商 2012 年以来降价较积极、定价策略较灵活，且在售项目渐少， 其一举拿下商业用地，商业地产有望成为部分房企寻求利润的新突破口。 1 本文中的标杆房企包括万科、富力、保利、合生系、雅居乐、碧桂园、中海、越秀、合景泰富、新世界及恒大11 家上市房企。 2 本文中的“全市”