澳 门之 房地 产市场 与私 人消 费 澳门之房地产市场与私人消费.pdfVIP

2003 澳門金融管理局 澳門之房地產市場與私人消費澳門之房地產市場與私人消費 澳門之房地產市場與私人消費澳門之房地產市場與私人消費 鄭子騰 內容提要內容提要 內容提要內容提要 自 1990 年代末期起，澳門的房地產業表現呆滯；且房地產價格水平也不斷向下 調整。正因為房產佔了業主部份的財富，所以樓價下跌可反映業主財富的收 縮。然而，在私人消費跟財富直接掛勾的情況下，因樓價下調而財富減少將為 私人消費帶來負面的影響。本文將研究房地產價格水平和私人消費支出之間的 關係；同時，亦討論在 1992 至 2001 年內的澳門房地產價格和影響其變動的原 因。 - 39 - 1. 引言引言 引言引言 房地產對澳門居民是一項很重要的資產，而且也佔了業主財產的一大部 份。樓宇價格不斷提升直至一九九零年代末期，自此向上的趨勢受到阻礙。即 使在近年適度的經濟復甦下，樓宇價格依然顯著地向下調整。 可以理解的是上漲的樓價會提升業主的財富，而其消費相信也會受到正面 的影響。相反，私人消費會在樓價下調的帶動下而減少。本文以澳門為例並嘗 試研究使樓價浮動的原因及其對私人消費的影響。 本文的結構如下：第二節簡略地帶出與消費者(包括業主和非業主)行為有 關的經濟理論；同時，回顧一些討論財富、房地產價格和消費者行為關係的文 獻。第三節分析影響澳門房地產市場表現的因素，以及研究消費者對樓價起跌 的反應。最後一節為總結。 2. 文獻回顧：財富與消費文獻回顧：財富與消費 文獻回顧：財富與消費文獻回顧：財富與消費 首先值得注意的是，個人只會以兩種方法處理他的收入：儲蓄和消費。人 們會把部份收入儲蓄和花費，而花多少或儲多少就因個人喜好而定。假定儲蓄 並末帶來利息，而其最主要的目的就是為了將來的消費。更大的儲蓄相對令今 日的消費減少，但卻增加了財富作為將來消費的儲備 。對花費而言，用 多少則 由與收入和財富相稱的消費傾向決 定。 Norman et al. (2002)以消費上的財富效應論述 1990 年代德國 、法國 和意 大利(EU3)的情況。作者用了生命週期所得假設(PIH)來解釋財富和消費的關係。 根據 PIH ，一般家庭會以他們預計的畢生財產作準來平均分配 他們的消費，值 此盡量地擴大他們一生的效益 。以股票作為一例子，正因家庭會以股票作為財 產，股票價格變動可以是一個主要的原因影響着他們的終生財富資源 。因此， - 40 - 股票價格上升會鼓勵 他們在餘生作出更多消費，而其反應則 受邊際消費傾向影 響。雖 然 Norman et al. 的研究是以股票作為財富的變數 ，但其研究對地產― 一 種主要的財產項目 ― 亦有着很重要的參考價值。 樓價上升無疑提升了業主的財富，但是該收益不可能在短時間內轉 為現金 和即時的消費。Davey (200 1)指出數個物業的特點 ，而該等特點跟業主對樓價 上 升的反應有着重要的關係。 它們包括：流動 性(liquidity) 、資本的確 定性 (capital certainty)和可見性(visibility) 。某一擁有以上特徵的資產，其價格上升是最有可能 刺激該資產持有人的消費意欲 。房地產的低流動 性和高轉手費可能使業主難於 變賣其升值的物業。可是樓宇可見性高而且能夠作 為抵押品 ，所以業主能夠借 貸而不需要將樓宇售賣 。根據作者的研究，在 1990 年代末的英國 ，當借貸比較 普及時，房屋財產增加對私人消費有着正面的影響。可是此效應比在一九 八零 年代末時較 為次要。 Aoki et al. (200 1) 也討論到 家庭以樓宇作抵押來借貸以支付消費和房屋投 資 的行為。 作者提及數個使樓價跟消費相連的原因。首先， 當樓價上升時，消費 者對經濟前景 多抱着樂觀的態度；因此，他們會增加房屋和非房屋之消費。第 二點 ，樓價上升會增加樓宇買賣 ，繼而刺激消費，尤其在傢俱 、地毯和主要設 備等家居投資，業主建設新