2012深圳观澜商业中心改造项目商业物业定位报告199-p.pdf

谨呈：深圳市华盛房地产开发有限公司 观澜商业中心改造项目 商业物业定位报告 美格行商业经营管理（深圳）有限公司 Megaroad Commercial Business Mangement(Shen Zhen) CO., LTD. 此报告仅供客户内部参考，未经美格行公司的书面许可，其它任何机构不得擅自传阅、引用或复制。 报告框架  一、SCQ核心问题分析  二、项目定位  三、建筑规划建议  四、业态布局规划  五、商业操作初步思路 Page 2 一、SCQ核心问题分析 R1 R2 非期望结果—— 期望结果—— S＝情境 由特定情境导致的 从目标出发所希望 特定结果。 达到的结果。 C＝R1、R2 Q＝如何从R1到R2 ？ Page 3 一、SCQ核心问题分析 影响项目定位的因素主要有以下三大方面： S：情境（Situation）1 —— 发展商开发目标 S：情境（Situation）2 项目定位 —— 基础开发条件 S：情境（Situation）3 —— 市场关键因素 Page 4 1.1 情境（Situation）1 —— 发展商开发目标 开发目标 目标：尽可能保证项目短期收益的最大化，满足发展商现金流的快速回笼。 如 何 实 现 ？ Page 5 1.1 情境（Situation）1 —— 发展商开发目标 开发目标分析 适当控制销售比例  商铺的销售与经营是不可调和的根本矛盾，大面积销售将造成后期经营问题出现，未来 必须适当控制销售比例，商业价值较低，经营难度较大的区域，建议发展商自己持有， 通过引进品牌商家、目的性消费商家等手段，提升商业整体价值，保障项目后续经营及 发展。 提升项目吸引力  商业业态组合需具备针对性，满足附近居住人群及周边工厂外来务工群消费需求；  引进形象较好的品牌商家，以及目的性消费强业态。 商业形象与档次升级  商业定位与片区内现有商业形成差异化，引进品牌知名度高及形象好的商家；  建筑规划上营造良好舒适的购物环境，打造为片区首席体验式商业中心。 Page 6 1.2 情境（Situation）2 —— 基础开发条件  城市宏观经济环境