3 住房储蓄的功用及发展历程.doc

1.3 住房储蓄的功用及发展历程 1.3.1 住房储蓄的功能和作用 1. 住房储蓄的社会功能 住房储蓄的特性决定了其具有集经济效益和社会效益为一体、促进经济和社会朝着良性循环方向发展的重要价值。 1）减轻国家负担，提高政府社会保障能力 “居者有其屋”是政府为之努力的目标之一，各国政府在居民住房保障体系建设上都建立了相应的金融支持政策，例如住房公积金政策。政府通过奖励住房储蓄者来刺激个人为房屋进行投资，从而能够减轻国家建设住房的繁重任务和负担。住房储蓄也是政府引导下市场化的住房融资体系，提供固定利率，覆盖了更广泛的人群，对中低收入阶层的住房融资起到较好的补充作用。 政府奖励（补贴）是一种引导性间接投入，其投入显然比政府直接参与大规模的住房建设的投入要小，而且百姓直接受益，如果有多家住房储蓄专业银行市场化竞争运营，便于监管，公开透明，有利于创建和谐的环境。例如在德国，截至2009年年末，人均居住面积达到了45平方米（套内面积），而政府每年用来颁发政府奖励（补贴）的资金只有5亿欧元，占财政支出的比重非常微小。 2）稳定金融市场，抑制通货膨胀 第一，住房储蓄银行是住房金融市场的重要参与者，住房储蓄帮助参与者建立信用记录和获得初始资金，并可通过鼓励使用贷款组合的住房金融模式，在不同的金融机构之间分散风险，降低成本。 第二，由于住房储蓄的运营模式要求借款者在获得住房储蓄贷款时要有前期的储蓄过程，这样可以全面了解借款人的支付能力、收入、家庭情况和就业的稳定性，从而可以在合同履行期降低其信用风险。目前在德国由住房储蓄银行所提供的贷款中仅有0.1％的贷款收不回来。 第三，在资金积累过程中（住房储蓄的存款阶段），那些本来用于短期存款形式的资金或用于当前消费目的的资金被集中到长期的住房储蓄资金中，由此减少了短期货币市场对通货膨胀的影响。随后，在贷款阶段，由于整个住房储蓄资金（存款加贷款）只能用在房屋建设上，而不能用于其他短期的消费行为，由此，这些资金又从短期资金转为长期投资。此外，由于住房储蓄系统所具有的封闭性，决定了用于贷款的资金仅来源于那些事先为建房而积累起来的资金，不会造成国家增发货币量。可以说“先存后贷、存贷结合、专款专用、封闭运作”这些典型特性决定了住房储蓄有抑制通货膨胀的作用。例如，过去15年来，德国的通胀率只有两年超过了2％（最高为2.6％），其中不乏住房储蓄的贡献。 3）平抑房屋供需矛盾，促进社会稳定 由于住房储蓄的封闭特性使其能通过持续对存量住房储蓄合同实施配贷形成一条不间断的资金流，从而使全社会对住房的需求能有一个稳定的预期，再通过价格发现功能把这种需求传导给住房供给，可以避免房地产市场的大起大落。住房储蓄强调的是根据自身的收入进行住房消费规划，带有明显的计划导向性。政府推行住房储蓄体系，能够有效培育居民的理性消费观念，盲目跟风消费现象很难寻到踪迹，从而能够平抑房地产市场供需矛盾，使住房消费需求平稳释放，房价维持稳定。例如，过去10年，德国的房价走势可用一条略微下倾的水平直线表示。可以说，这一结果的取得离不开住房储蓄体系的贡献。 2. 住房储蓄对居民的作用 1）倡导良好储蓄消费习惯，改善居民的居住条件 先存后贷是住房储蓄的一个特点，住房储蓄的参加者为获得贷款都要求有5年左右的存款过程，这有助于引导人们培养有计划、有规律的储蓄和消费习惯。引导居民提前为改善住房进行计划性储蓄，可以提高自筹能力，降低融资量，帮助中低收入者为拥有住房进行投资，从而能够改善居民的居住条件。 2）降低居民购房成本，提高居民购房能力 住房储蓄能够为储蓄者提供低利率贷款，并且能够获得政府对存款阶段的补贴，客观上降低了购房成本。 3）锁定未来利率风险，方式灵活 固定存贷款利率有效地控制了由于利率变动带来的资产损失。住房储蓄贷款利率低于市场利率且固定不变，在降低居民住房消费负担的同时，还可规避未来利率上升而产生的成本上升风险。此外，住房储蓄贷款用途广泛，不仅可以用于购买住房，还可用于住房装修。 4）优化居民信用记录，增强获取贷款的能力 住房储蓄银行还有一套严格的借款人资格评定体系，在授信前对借款人进行充分的评估。住房储蓄不仅仅是简单的储蓄过程，同时还是建立和培养信用的过程，这也使得住房储蓄者能在其他金融机构（如抵押贷款银行、商业银行、保险公司及投资基金公司等）那里享受到较高的贷款信任度。 3. 住房储蓄对中国的现实价值 1）有利于多层次住房保障体系建设 一直以来，虽然从中央政府到地方政府通过税费减免、廉租房和经济适用房，危改和安居工程建设等方式加大居民住房福利投入力度，极大地缓解了普通百姓的基本购房需求，但也进一步加大了政府财政负担，同时由于政府直接参与住房建设，缺乏市场化透明机制，并没有完全达到社会公平和百姓普惠。 而住房储蓄体系是直接从消费需求入手，可