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房地产投资环境分析 一、房地产投资环境概述 房地产投资环境，是房地产项目生存发展所必须依赖的经济、社会、文化、科技等外部条件的总称。按照尼古拉斯·斯特恩对于投资环境的解释，投资环境主要是指现在和未来影响投资的风险和收益的政策、制度和行为环境。投资环境主要关注的是制度、管理、政策、稳定以及基础设施。正确判断和评估投资的投资环境，从而选择最佳投资点，已成为投资者决策前的重要一环。影响投资环境的因素广泛，几乎包括一地区的所有情况，但一般把投资环境因素划分为6大类，即政治、经济、基础设施、法律、社会文化和自然地理，而每种因素又包含大量的子因素。年，在国际征集、国际咨询、国际评审的基础上，编制完成了《北京商务中心区总体规划》，对区域的功能布局、空间形态、绿化系统及公共开放空间、地下空间利用等方面进行了科学规划，确定了北京规划建筑规模约万平方米，其中写字楼占％，公寓占％，其它为商业、服务、文化及娱乐设施等。区域内现有写字楼、公寓、酒店及商务配套设施项目40多个，总建筑量超过200万平方米2002年统计，CBD现有企业总数为2075家，内资企业1460家，外资企业615家，占29.64%，外国驻京代表机构570家，其中外资银行保险证券公司及办事机构150多家，中外律师会计师投资咨询等中介服务机构192家。从行业结构分析，信息、咨询服务业有411家，零售业214家，食品、饮料、烟草和家庭用品批发业107家，能源、材料和机械电子设备批发 业 89 家，其他社会服务业 76 家，计算机应用服务业72家，房地产管理业55家等。 优秀的商务环境和强劲的产业增长也促进了房地产市场的繁荣。国贸有着北京市最高的写字楼租金，CBD内大多数公寓项目的均价超过10000元/平方米，商业地产也一样火爆。就连朝阳东邻与CBD有高速公路相连的通州区，住宅的价格都因此大幅上升，仅2001～2003年，通州住宅项目就普遍上升了500～1000元/平方米，甚至有的楼盘出现了与一期相比翻倍的巨大涨幅，为房地产开发商带来了丰厚的利润回报。 4、其他因素 除了上述以外，还有一些配套设施或公共设施会对房地产投资环境和市场环境产生有利或不利的影响，也应该特别注意。 诸如工厂、传染病医院、发电站、垃圾站等如果在项目周边，对地块开发有不利的影响。 繁忙的铁路线也会严重破坏社区的生活环境，影响产品品质的提高。 注意考察研究项目附近的污染和其他不利的设施，将更好地控制风险。 （二）软环境要素 软环境要素相对硬环境来说，更加难以把握。因为它的形态更具变化性，影响的程度也不容易估计，分析的主观性更强。 1、社会文化 社会文化环境是指一个地区在社会与文化等方面所具有的基本条件。它的内容比较广泛，主要包括民族语言、文字、宗教信仰、风俗习惯、文化传统、价值观念、道德准则、教育水平及人口素质等。 在一些人的意识或潜意识里认为，只是经济实力、以及现代化设施。这种认识是有失偏颇的。深厚的文化底蕴，也是一种张力、吸引力、感召力和凝聚力，对于优化城市经济环境、投资环境、商业环境、人才环境有着重要影响，是无价的无形资产。在影响变动的市场因素中，经济周期变动，或称景气的变动，是最重要的因素之一它对的影响极大。因此对经济周期与的性是不能忽略的。 经济周期的衰退、危机、复苏和繁荣四个阶段，一般说来，在衰退时期，价格逐渐下跌，到危机时，跌至最低点，在经济复苏开始时，又逐步上升，到繁荣时，上涨至最高点。经济环境当地经济发展水平、生产要素供应和吸引情况。其中经济发展水平是指当地GDP及人均GDP数值及增长率、当地进口贸易、当地市场规模市场潜力及开放度、当地近五年来的通货膨胀和当地的消费水平及结构、配套金融服务和信息服务市场等方面，生产要素供应是指原材料供应及价格、劳动力供应及工资水平、土地资源及价格、资金供应及利率、外汇管制方式及汇率等方面，吸引情况是指最近三年吸引金额、增长率和新增投资企业情况。市场经济在一定意义上说是法制经济。只有加强法制建设，才能保护投资在市场竞争中的平等、有序、有效，才能保护投资的自主权和利益。因此，加强法制建设，为投资创造良好的法制环境，。中央提出西部开发的战略决策，对西部来说，无疑是一种机遇，同时也是一种挑战。但由于长期以来各种因素的影响，西部还没有形成一个让人满意的投资环境外资和国内东部地区的资金放心地投入西部严格执行法律、法规和政策，西部大开发健康有序进行。良好的法制环境，需要政府部门、司法机关、社会各界的法律工作者的共同培育与维护。在这一过程中，环境的改善，具有十分重要的意义。北京市下发了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让有关规定的通知》（京政办发号），对已沿用多年的协议出让国有土地方式叫停。?从７月起，凡在市行政区域范围内利用国有土地进行商业、旅游、娱乐、写字楼及商品住宅等经营性开