1.北京房地产项目投资成本详细目录.doc

一.征地补偿费　(一).土地出让金　　　1.计算方法:　　　　　土地出让金基准价*容积率修正系数*?年限修正系　　　　　数*用地面积　　　2.上交部门:?市财政局　　　3.依据:?(1)京政发[1993]34号文.　　　　　　　(2)京政发[1994]43号文.　　　4.说明:　　　　　　　(1)?各区类地价取值详见附件;　　　　　　　(2)?城近郊区土地出让金的60%返还区财政;　　　　　　　(3)?远郊区县地区土地出让金全部由区县留用;　　　　　　　(4)?市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的　　　　企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征　　　　用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金,?其　　　　中的60%返还企业,?由留用企业专项用于开发项目的基础　　　　设施建设.　　　　　　　(5)?在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按　　　　照区县划分,不同区县的同类地区差别很大,?而且周围环　　　　境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为　　　　十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价　　　　的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范.?　　　　同时考虑到说明(2),(3),(4),?在测算地价时加入?操作　　　　系数概念,以准确测算必须交纳的土地出让金比例. 　　　　附件:?(1)?1-10?类地区土地出让金标准价;　　　　　　　(2)?土地出让金修正系数表. 　(二).征地及拆迁补偿费:　　　详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围.　　　说明:(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取土　　　　　　　地开发及其它费用的数据. 二.前期工程费:(取值在40-120元/平米)　　1.临时水,电,路,场地平整费　　　依据:1992年建安工程定额;　　　标准:按实际发生工程量计算;　　　说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元　　　　　　/平米,或建安工程费的1%.　　2.规划,测量,勘察,设计费:　　　依据:原国家建委(79)建发设字第315号文,?国家计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425号文;国家物价局,建设部[1992]价费字375号.　　　标准:　　　(1)?勘察费:?概算价*0.30-0.80%　　　(2)?民用建筑设计费 　　　　　　　民用建筑工程设计费率收费标准　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　单?位:?%┏━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓┃?工?程?　?│?　　　　工?程?概?算?投?资?(万?元)　?　　　　?┃┃　　　?　?├─────┬─────┬─────┬─────┨┃?等?级?　?│?300?以下?│?301-1000?│1001-3000?│?3001?以上┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃?特?级?　?│?　?2.2　?│?　?2.1　?│　　2.0　?│　　1.9　?┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃?一?级?　?│?　?2.0?　│?　?1.9?　│?　?1.8　?│?　?1.7　?┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃?二?级?　?│?　?1.8?　│?　?1.7　?│?　?1.6　?│?　?1.5　?┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃?三?级?　?│?　?1.6?　│?　?1.5　?│?　?1.4　?│?　?1.3?　┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨?┃?四?级　　│?　?1.4　?│?　?1.3　?│?　?1.2?　│?　　　　?┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃?五?级?　?│?　?1.2?　│?　?1.1　?│　　　　　│　?　　　?┃┗━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┛ 　备注:　　特级:?1.列为国家重点项目或以国际性活动为主的　　　　　　特高级大型公共建筑;　　　　　2.有全国性历史意义或技术要求特别复杂的　　　　　　中小型公共建筑;　　　　　3.30层以上建筑;　　　　　4.高大空间有声,光等特殊要求的建筑.　　一级:?1.高级大型公共建筑;　　　　　2.有地区性历史意义或技术要求复杂的中小　　　　　　型公共建筑;　　　　　3.16层以上29层以下或超过50?米高的公共建　　　　　　筑.　　二级:?1.中高级,大中型公共建筑;　　　　　2.技术要求较高的中小型建筑;