嘉南中心项目营销策略.ppt

案名建议 推广 leader中心 释义： leader：领袖、领先之一，蕴含项目的引领商务风潮之意； 中心：境界、领域，划定一方疆土； 营销突围 之 销售目标确立营销思路考量 写字楼客户普遍关注什么？ 生产工具——提高生产力 投资工具——保值、 增值 经营效率——这个区域是否能提升企业经营的效率？（例如离上游企业更近、 离相关部门更近、 离交通节点更近） 形象（面子） ——这个写字楼是否比公司原来的或其他的写字楼更适合公司的形象要求？ 经营成本——这个写字楼是否有助于节省企业运营的成本？ 客户关注点 营销突围 不同行业关注点有什么不同？ 客户普遍重点关注物业形象和服务 出于对公司经营考虑， 普遍对网络、 空调等硬件设施具有自身的要求 物流类和电子通讯类公司比较关注行业的聚集， 金融类和服务类公司则比较关注行业相关客户群的进驻情况 现金支付能力强： 物流类、 投资类 关注付款方式： 贸易类、 金融类 关注舒适的办公环境： 服务类 务实型企业： 实业类 客户关注点 营销突围 从关注点到产品 经营效率——这个区域是否能提升企业经营的效率？（例如离上游企业更近、 离相关部门更近、 离交通节点更近）——区位和配套资源 形象（面子） ——产品是否适合公司的形象要求？ 必备指标：广场——立面——大堂——电梯——公共走道——洗手间 可选指标：室内层高、 豪华视频会议室、 俱乐部、 商务会所…… 经营成本——产品是否有助于提升效率、 节省企业运营的成本？ 必备指标：空调品牌与运行方式、 电梯速度与运行方式、 网络速度、 高使用率、 物业的可拼合性 可选指标：网络地板、 空中花园、 生态办公等 客户需求 营销突围 第一步：选择区域 根据交通、产业链、知名度和价格区间确定区位。 第二步：进行对比 根据写字楼档次、内部配置、功能性和价格确定可能购买的几个写字楼。 第三步：选择购买 根据写字楼物业服务确定。在区位相同、形象相同、配置相同和价格相差不大的况下，主要看物业服务。 看软件服务 看硬件配置 看宏观环境 本 案 致 胜 关 键 点 客户购买写字楼三步走（例） 营销突围 高科技、化工、服装、机械等行业 边缘客户 投资、实业、制造、房产行业为主 主要客户 以贸易、金融、电子三大行业为主 核心客户 客户定位 营销突围 立于世界百强，打造商务巅峰 抓准城市发展格局机会点，重塑板块高度， 以世界百强的姿态打造合肥内核，长潜片区的商务形象标杆。 与区域内各大项目互相借势，共同承担起四里河区域发展的重任，成为区域新时代的商务、商业创始人之一。 着眼区域发展，再造板块高度 实现客户升级，创造经济价值最大化 核心精神 营销突围 营销目标制定以合肥当地市场为基础思考条件，辅以贵公司的市场实现预期，包括对市场的把握程度，综合制定而成。 开发目标： 夯实企业实力，提升企业品牌，快速去化产品 自开盘之日起算 3个月去化可售货量的60%；5个月去化可售货量的75%； 8个月去化可售货量的90% 营销目标 营销突围 销售目标： 根据开发商对于项目的销售周期和工程进度层面的相关想法和思路，我司拟定出如下的推广时间轴。 5\6月，项目筹备期，确定营销节点和策略、项目整体推广计划、平面出街广告 7\8月，主形象推广期，以“超越未曾超越”作为项目主形象，塑造本案的高企调性，同时结合企业品牌“同庆楼”相连企业进行打造。 9月中旬，项目认筹期，启动项目认筹工作，开始积累意向客户，为后期开盘做准备。拟两个月认筹时间，至11月开盘。 11月，开盘强销期，11月26日开盘（拟定，实际开盘时间根据蓄客情况来定），进入销售期。 6月 7月 8月 9月 11月 10月 12月 营销轴线 营销突围 广告营销 Ad 点对点营销 Point to point 渠道营销 Pipeline 关系营销 Link 体验营销 Experence 通过户外广告进行形象推广。 通过门户网站，专业网站进 行推广。 与目标客户群吻合的报纸， 杂志，DM等媒体进行广告推广。 Ad 整合代理行客资源，建立有 效的客户资源渠道。 确定目标客户，搜索整理目 标客户资源，通过直投DM，电 子邮件等有效的方式进行营销。 借助公益的，商业的推广活 动为项目推广。 邀请报纸，杂志，电报，广 播，网络媒体等进行新闻报道。 Pipeline 确定目标客户群，采取点对点的 直销方式。 Point to point 通过高层渠道，直接促成交易 通过意向或签约客户的口碑进 行营销 。 集团公司可以通过内部渠 进行定