第4、5讲_房地产项目用地获取.ppt

;房地产项目用地获取的方式 土地使用权划拨的特点、范围 土地使用权出让的方式及各自含义、特点 土地使用权转让的类型及其特点、要求 土地使用权出让与转让的区别 ;土地使用权划拨的含义 划拨土地使用权的基本特征 划拨土地使用权获取过程中的主要成本 ;一、土地使用权划拨的含义 土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。;二、划拨土地使用权的基本特征;;强制性 国家无须征询或考虑被征地的土地所有者是否愿意。 特定性 征地方只能是国家, 被征地方只能是集体土地所有者 。 转移性 集体土地所有权转为国有土地所有权。 补偿性 征地补偿费——土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等，并妥善安排好被征地单位所在农民的生产和生活。 征地补偿费与土地所有权买卖转移是完全不同的： 补偿费远低于土地价格，土地征用不是一种等价有偿的民事法律行为，而是不平等主体之间的行政行为；;三、划拨土地使用权获取过程中的主要成本和税费;第二节 土地使用权出让;出让土地使用权是一种物权 出让土地使用权是有偿的 出让土地使用权有一定期限;土地使用权出让最高年限按用途分别为： ①居住用地70年； ②工业用地50年； ③教育科技、文化、卫生、体育50年； ④商业、旅游娱乐用地40年； ⑤综合或其他用地50年。 ;; （一）协议出让 　　 协议出让是指土地所有者即出让方与土地使用者即有意受让方在没有第三者参与竞争的情况下，通过谈判、协商，达成出让土地使用权一致意见的一种方式。　; 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据协议结果，与意向用地者签订《国有土地使用权出让意向书》，并进行公示。公示期满无异议则签订《国有土地使用权出让合同》，并公布协议出让结果，接受社会监督。;特点： 非市场出让，没有竞争者； 政府对地价较易控制，灵活性较大； 价格和使用范围受到限制。 适用：公益、福利事业用地。 程序： ⒈出让方向受让方提供地块有关资料； ⒉申请用地?? ⒊答复； ⒋签定协议出让合同； ⒌办理土地使用权登记。;特点：必须有两个以上的买主、公开竞价、“价高者得”。 程序： 市、县国土资源管理部门公告拍卖活动的时间、地点 举行拍卖会 签订《成交确认书》;插饵浴倚挎拿讹撵侍刮凸老案吸珊蓖帽牡低陕肚衷诌俐育毛逃混歼洲刽耀第4、5讲_房地产项目用地获取第4、5讲_房地产项目用地获取;特点：程序规范；交易双方一次成交。 程序： ⒈发出招标公告或通知； ⒉资格预审； ⒊提供招标文件； ⒋投标； ⒌评标、定标； ⒍签定合同，支付出让金； ⒎领取土地使用证。 ;;例2 已知一个竞争对手甲与己方竞投一块土地（估价A），甲过去的投标情况见表。问：己方如何决策？;例3 已知多个竞争对手：甲、乙丙与己方竞投一块土地（估价A），三家对手过去的投标情况见表。问：己方如何决策？;;（四）挂牌出让 挂牌出让土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为。 　;氓们斜奶挛消莽碑抢伏湾蒙梦矫娶啸孩犁挝缓械医颂庭旧虐寞验痞岳旬阉第4、5讲_房地产项目用地获取第4、5讲_房地产项目用地获取;一是适用范围不同。这也是两者最重要的区别。 二是土地使用权出让金形成方式不同。 三是最低价确定的原则不同。;相同点;招标拍卖挂牌公告内容; 招标、拍卖、挂牌出让方式的区别;五、土地使用权出让的管理 　;第三节 土地使用权转让;哪些土地可以转让？ 以出让方式在一级市场获得土地使用权，经一定的投资开发使用后，再进入二级市场，转让年限余期的土地使用权； 原行政划拨的土地使用权，经过补办土地出让手续，补交出让金的合法程序后，进入二级市场转让余期的土地使用权； × 对于集体所有制土地，其主体是村民集体，其使用权不得出让、转让、出租或抵押用于非农业建设，农地变为建设用地要先经国家征用。;二、土地使用权转让的法律条件 ㈠土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行， 权利人不得扩张其权利的内容。 ㈡按照出让合同的约定，受让方已经支付全部土地使用权出让金， 并取得土地使用权证书。 ㈢按照出让合同进行投资开发，属于房屋建筑工程的，要完成投资开发总额的25%以上，属于成片开发的，要形成工业用地或者其他建设用地条件。;三、土地使用权转让的程序 （一）转让申请 （二）签订转让合同 （三）转让合同公证 （四）缴纳土地出让金和土地增值税 纳税义务人——转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人。 计税依据——纳税