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国有土地转让卖方未完成25%投资开发对合同的影响 虽然，根据最高人民法院《关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签定土地使用权转让合同的效力问题的答复》法函[2004]24号，未同时具备房地产管理法三十八条的规定转让的，其转让合同无效。但是，最高法院民一庭庭长韩延斌在《对最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释的理解适用》中认为：未达到法定投资开发条件，可通过瑕疵担保责任制度和违约责任制度对受让人进行救济，不能认定合同无效。 最高人民法院在柳州市全威电器有限责任公司、柳州超凡房地产开发有限责任公司与被上诉人南宁桂馨源房地产有限公司土地使用权转让合同纠纷一案亦认为：“……本案一审起诉前全威公司办理了国有土地使用权证，讼争土地具备了进入市场进行依法转让的条件。而土地出让金的交纳问题，属土地出让合同当事人即柳州市国土资源局和全威公司之间的权利义务内容，其是否得到完全履行不影响对本案土地使用权转让合同效力的认定。……投资应达到开发投资25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，未达到25％以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，《城市房地产管理法》第三十八条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。……” 造成最高人民法院自相矛盾的根本原因是目前法律缺陷和行政实践中违法行为。一方面，我国法律基本态度是不支持土地使用权多次流转，故有房地产管理法关于必须完成25%投资的限制，该限制并不符合现代普遍的经济原则。另一方面，实践中政府大量批准未完成25%投资土地使用权，与当事方共同违法。虽然根据合同法司法解释二的精神，未完成投资不得转让属于法律禁止性规定应当导致合同无效，但是最高人民法院在法律缺陷和行政现实下，为维持现实的公平正义，被迫折衷认定合同有效。 实践中，未完成25%投资有两个后果：土地使用权不能转让；未完成投资可能导致被征收土地闲置费（闲置土地处置办法）。前者构成实质性违约，买方有权据以解除合同；后者构成标的物瑕疵，买方有权减价或解除合同。 广西壮族自治区高级人民法院： 　　你院桂高法[2001]342号《关于土地转让方未按规定完成对土地的开发投资即签订土地使用权转让合同是否有效问题的请示》收悉。经研究，答复如下： 　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合两个条件： 　　（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； 　　（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上。因此，未同时具备上述两个条件，而进行转让的，其转让合同无效。 　　以出让方式取得土地使用权后转让房地产的，转让方已经支付全部土地使用权出让金，并且转让方和受让方前后投资达到完成开发投资总额的百分之二十五以上，已经办理了登记手续，或者虽然没有办理登记手续，但当地有关主管部门同意补办土地使用权转让手续的，转让合同可以认定有效。 对于当事人违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款规定的，人民法院可以建议政府有关部门依法给予处罚。 在实际工作中，我们经常会遇到房地产开发用地投资尚未达到25%要转让的情形，其中有的是取得了前期全部报建手续缺乏后续资金，有的仅取得了国有土地使用证，基本上都未达到法定转让的条件。作为土地登记机关，我们在对此应如何准确把握呢？笔者试从有关法律法规及司法判例着手，结合具体实务的相关问题，谈谈自己的看法。 一、涉及国有土地使用权转让的有关规定及司法判例 （一）、《城市房地产管理法》第37条第1款规定：“以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第38条规定的条件的，不得转让”；同时该法第38条规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；2、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。” （二）、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条第2款“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让”。 （三）、《最高人民法院关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签定土地使用权转让合同的效力问题的答复》（法函[2004]24号）规定，“以出让方式取得土地使用权后转让房地产的，转让方已经支付全部土地使用权出让金，并且转让方和受让方前后投资达到完成开发投资总额的25%以上，已经办理了登记手续，或者虽然没有办理登记手续，但当地有关主管部门同意补办土地使用权转