10次加息，再次考验房地产市场.pdfVIP

渐沉重起来，如果同期工资增长不多，则 明显的情况下，除了房贷承认力较弱的阶 着利率的不断调整，无论是下行期，还是 对于家庭生活质量影响重大。 层外，很难通过提高利率抑制市场需求。 上行期，都需连续多次调整利率才能一点 因此，对于自住需求而言，如果不考虑 点改变经济走向，在越过拐点(波峰或波 其它购房因素如房价、通货膨胀、收入等 利率对房价的影响 谷)之后，往往又开始向相反方向调整利 的变化，那么加息必然会减少购房需求， 率。一般来说，在加息的过程中，尤其是 几乎每次加息后都会引起一波提前还贷潮 ~2003年房地产宏观调控以来，稳定 在前半段，很难明显感觉到市场变化，房 即是明证。而且，利率上浮对于购房者和 房价一直是重点“关照对象”，但事实表 价也一样：可到了后半段时，就会感到价 打算买房的人，还会影响其心理，所谓“房 明，这一企图基本上归于失败。从中反映 格增幅渐渐趋缓，越过拐点之后，则价格 奴”就存在心理障碍，对于还未买房的人 出，影响房价的因素非常多元化，房价运 会有所下跌。本轮加息周期，我国已加息 来说，也会产生畏惧心理。当然，在加息通 作的机制相当复杂。从利率变化的角度考 8次，基本上可以认为已进入加息通道的 道中，选择固定利率贷款，不啻为规避利率 虑，对于房价的影响具有综合性、复杂性 后半程，楼市及房价增长将会慢下脚步。 波动风险的好办法，但也只能在一定程度 的特征，它是通过多条“传导线”来影响 至于何时出现拐点，则很难判断。 上减弱而已，因为商业银行也不会做赔钱 房价的。 不妨看看美国近年的情况。从2000年 买卖，况且目前我国这一贷款品种尚处于 从整体上分析，利率通过调整宏观经 开始，美联储连续13次降低利率，截至2003 探索阶段，消费者的认知度很低。 济与房地产经济进而影响房价。从理论上 年6月，联邦基金利率水平降为1％，达到了46 对于投资和投机者而言，提高利率同 讲，利率水平与房地产价格呈反相关关系， 年以来最低水平。1年可调息按揭贷款利率 样会增加其投资成本，减少其投资收益。 利率升高会紧缩宏观经济和房地产经济， 也从2001年末的7．05j；下调~12003年的3．8茗。 但既然是投资或投机，一般都是已满足了 从而导致整个房地产开发投资、市场交易 低利率环境下的美国房地产市场炙手可热， 自住需求，即使是提高利率，如果其投资 的景气度下降，房价随之下调；反之，开发 房价直线上升。2004年6月，美国开始步入 楼市的回报率仍高于投资其它领域，那他 规模加大，市场交易活跃，价格被旺盛的市 加息通道，至2006年6月，经过连续17次加 们将依然在楼市中淘金，而在目前CPI超过 场需求推高。但现实中，又并非全都如此， 息，联邦基金利率水平升为5．25％。终于使美 6茗的情况下，把钱存在银行贬值的速度很 比如现阶段，连续1O次加息，GDP#ICPI~3在 国过热的楼市趋于平稳，然后扭头下行，成 快。b~12006年以前，由于我国 人投资领 高位前进，国民经济正由偏快向过热转变， 交量与价格双双下挫。与2005年同期相比， 域过窄，同时股市持续5年在熊市中挣扎， 房地产经济亦无明显萎缩的迹象，如此则 2OO6年9月美国新建房价格下降了9．7菇，这是 导致很多投资者涌进房地产市场；再如 房价不可能下调。只有经过多次加息之后， 1970年以来的最大降幅。累及宏观经济态 2007年以来，虽然多次加息，但个别城市 其影响力由量变发生质变后，才有可能调 势，目前美联储已接连三次降息。 楼价飙升，如深圳半年内大涨50％左右，吸 整宏观经济与房