房地产策划案例：城边街.pptVIP

2、原规划设计方案局限性 无特色： 项目目前的规划设计方案观念落后，在成都市众多高层电梯公寓中，缺乏明显个性，特别是在本区域内众多特色楼盘的包围下（如“C型围合”的国嘉华庭，“风车格局”的长城园，欧式双塔楼的“锦江新时代”），更显苍白无力。 项目SWOT分析 与本区域市场缺乏联系 项目目前的规划设计方案未根据当前周边抗性楼盘以及项目自身条件进行详尽的市场定位，消费者心理把握不准确，规划本身对项目的优势以及特点把握不够、挖掘不够，进而在规划中表现不够，与区域市场缺乏联系。如：住宅部分户型设计缺乏新意、缺陷较多，且主力户型区间与市场供求有较大出入，市场竞争力不足。 项目SWOT分析 浪费较多 由于对国家有关建筑法规没有吃透，在进行设计时对面积没有用够，造成部分资源浪费，且限制了制造支撑项目的卖点，致使项目平庸化。如：单层建筑面积仅为952平方米，且全部是市场上空置率最高的平层设计。 成本高 由于架空层利用不够，公建比例过大（地下车库面积过大），造成项目成本高，经济指标测算效果差。 项目SWOT分析 三、项目机会点（Opportunity） 以目前的规划设计上来看，由于成都目前类似的高层电梯公寓空置率较高，且由于经济大环境等其它因素的影响，高档物业的价格呈现下降走势，项目的机会点较少。 项目SWOT分析 四、问题点（Threat） 综上分析，在项目现在设计方案的基础上，会带来以下方面的影响。 工程造价高 工程周期长 市场风险高 销售周期长 盈利指标低 项目SWOT分析 第四部分 项目再定位建议 市场定位 消费者定位 规划理念 户型定位 一、市场定位 对成都河居文化的再认识。成都人强烈的恋河居河的情结，使府南河边的房价居高不下。 产品本身的价值与河景的融合程度是项目开发成功与否的关键。 产品特色程度是在激烈市场竞争中获胜获胜的关键。 项目再定位建议 二、消费者定位 1、目标客户群描述 公司的中高级职员、个体私营的小老板。 学历较高、生活有品位、收入高而稳定。 自己有车，而家人需要解决交通与配套问题。 需要居家有都市的感觉，又能与都市的喧闹保持一定的距离。 项目再定位建议 2、目标客户群分析 二十五至四十岁之间，受过一定的教育，有一定的积蓄，对现有住房不满意。 更注重房屋的品位，以及对位置 、面积、套型等功能更新的要求。 其选择置业的理念为“物超所值、体现个性”。 房屋总价要在其承受范围内，应控制在30—60万之间。 中小私营公司的老板、大公司与大单位的中高级白领阶层、有灰色收入的重要职能人员都将是我们的目标消费者。 需要满足个性以及人性需要的二次置业者。 项目再定位建议 三、规划理念 时尚而不高档、实用而不奢华； 独特而不怪异、人性而不局促； 物超所值、价值明显。 与周边抗性楼盘相比，有明显的价值优势，性价比远远高出周边的竞争楼盘。 面对理性消费者应体现产品的力量而非宣传的优势。 项目再定位建议 四、户型定位 前卫、时尚、个性空间 实用、实惠、物超所值 采用跃层布局，4.8米的挑高空间，2.2米以下辅助空间附送，使用户的得房率在140%以上 在同区位，给用户更小的面积更多使用空间与使用功能的印象 户型面积控制在90至160平方米之间，户型结构从三室三厅至六室三厅 项目再定位建议 第五部分 规划调整建议 APEX对项目规划的建议 两种方案的经济指标对比 一、APEX建议： 对目前项目的规划设计方案进行调整，以增加项目的市场竞争力，降低项目的市场风险。具体建议如下： 不改变项目群楼的使用面积与大体外观造型，满足项目的开工要求。 项目规划设计建议 对于住宅部分在保持单体面积变化不大的前提下增加单体的使用功能，在同等条件下与抗性楼盘产生更加强烈的差异性，保持更加明显的竞争优势，降低市场风险。 在成本提升不多的前提下，通过规划设计的改变，给予消费者更大的实惠与利益，同时满足其对居住空间的要求以及精神上的要求。全面提升产品的附加价值，从而带动产品价格的全面提升，提高项目的赢利能力，达到开发商与住户双赢的战略构想。 项目规划设计建议 通过项目规划设计的调整，全面提升项目的品位与档次，以达到全面提升产品价位、提高开发商知名度和企业形象的目的，为开发商进行其他项目的开发奠定基础。 增加项目的可售建筑面积，从而增加项目的赢利能力；降低项目的公建面积，从而节约项目的开发成本； 项目规划设计建议 注意各个房间的采光通透，以及房屋的均好性。 通过规划设计的调整，制造市场亮点，产生差异化市场，进入产品真空地带，避开同类产品的竞争焦点，以达到避实就虚、争取战略主动、规避市场风险的目的。 项目规划设计建议 二、两种方案的经济指标对比 项目 建筑面积 开发成本 销售金额 利润 地下车库 5260 195