台湾不动产优先购买权之法令、理论与实务.pptVIP

台湾不动产优先购买权之法令、理论与实务 黄健彰 台北大学副教授 台湾财产法暨经济法研究协会理事 共有人的先买权 土地法第34条之1第1项规定：「共有土地或建筑改良物，其处分、变更及设定地上权、农育权、不动产役权或典权，应以共有人过半数及其应有部分合计过半数之同意行之。但其应有部分合计逾三分之二者，其人数不予计算。」第4项规定：「共有人出卖其应有部分时，他共有人得以同一价格共同或单独优先承购。」第5项：「前四项规定，于公同共有准用之。」 民法第824条第7项「变卖共有物时，除买受人为共有人外，共有人有依相同条件优先承买之权，有二人以上愿优先承买者，以抽签定之。」 個人初步見解 共有物变价分割，数共有人先买权竞合时，愿优先承买的数共有人得先行协议 协议不成时，在政策上应由愿优先承买的数共有人竞价，如认为该方式与现行先买权的模式不符或愿优先承买的数人不愿竞价，则愿优先承买的数共有人中，由目前目标物的最大利用者优先购买，而应有部分较多者推定为该最大利用者 如仍无法认定孰为最大利用者，才以抽签定之。 基地或房屋的先买权（土地法） 土地法第一０四条第一项规定：「基地出卖时，地上权人、典权人或承租人有依同样条件优先购买之权。房屋出卖时，基地所有权人有依同样条件优先购买之权。其顺序以登记之先后定之。」 第二项规定：「前项优先购买权人，于接到出卖通知后十日内不表示者，其优先权视为放弃。出卖人未通知优先购买权人而与第三人订立买卖契约者，其契约不得对抗优先购买权人。」 基地或房屋的先买权（民法） 第426条之2第1项「租用基地建筑房屋，出租人出卖基地时，承租人有依同样条件优先承买之权。承租人出卖房屋时，基地所有人有依同样条件优先承买之权。」第2项「前项情形，出卖人应将出卖条件以书面通知优先承买权人。优先承买权人于通知达到后十日内未以书面表示承买者，视为放弃。」第3项「出卖人未以书面通知优先承买权人而为所有权之移转登记者，不得对抗优先承买权人。」 基地或房屋的先买权 （相对）物权效力，效力优于共有人的先买权 -地上权人将土地出租，先买权的顺序 最高法院八十八年度台上字第三一一一号民事判决：土地法第一百零四条第一项关于基地或房屋优先承买权之规定，旨在使房屋与基地之所有权合归于一人所有，使法律关系单纯化，以尽经济上之效用，并杜纷争。故必须对于基地有地上权、典权或租赁关系之存在，且地上权、典权或承租人于基地上有房屋之建筑者，始有本条优先承买权之适用。 民838增訂後對土104的影響 地上权人得将其权利让与他人或设定抵押权。但契约另有约定或另有习惯者，不在此限。 前项约定，非经登记，不得对抗第三人。 地上权与其建筑物或其他工作物，不得分离而为让与或设定其他权利。 典权人的留买权 民法第九一九条第一项规定：「出典人将典物出卖于他人时，典权人有以相同条件留买之权。」 第二项规定：「前项情形，出典人应以书面通知典权人。典权人于收受出卖通知后十日内不以书面表示依相同条件留买者，其留买权视为抛弃。」 第三项规定：「出典人违反前项通知之规定而将所有权移转者，其移转不得对抗典权人。」 耕地承租人的先买权 耕地三七五减租条例第十五条第一项规定：「耕地出卖或出典时，承租人有优先承受之权，出租人应将卖典条件以书面通知承租人，承租人在十五日内未以书面表示承受者，视为放弃。」第二项规定：「出租人因无人承买或受典而再行贬价出卖或出典时，仍应照前项规定办理。」第三项规定：「出租人违反前二项规定而与第三人订立契约者，其契约不得对抗承租人。」 釋124:耕地三七五減租條例第15條的先買權不得預先拋棄 耕地承租人的先买权 土地法第一０七条第一项规定：「出租人出卖或出典耕地时，承租人有依同样条件优先承买或承典之权。」第二项规定：「第一百零四条第二项之规定，于前项承买承典准用之。」 民法第460条之1第1项规定：「耕作地出租人出卖或出典耕作地时，承租人有依同样条件优先承买或承典之权。」第2项：「第四百二十六条之二第二项及第三项之规定，于前项承买或承典准用之。」 土73-1 土地或建筑改良物，自继承开始之日起逾一年未办理继承登记者，经该管直辖市或县市地政机关查明后，应即公告继承人于三个月内声请登记；逾期仍未声请者，得由地政机关予以列册管理。但有不可归责于声请人之事由，其期间应予扣除。 土73-1 前项列册管理期间为十五年，逾期仍未声请登记者，由地政机关将该土地或建筑改良物清册移请国有财产局公开标售。继承人占有或第三人占有无合法使用权者，于标售后丧失其占有之权利；土地或建筑改良物租赁期间超过五年者，于标售后以五年为限。 依第二项规定标售土地或建筑改良物前应公告三十日，继承人、合法使用人或其他共有人就其使用范围依序有优先购买权。但优先购买权人未于决标后十日内表示优先购买者，其优先购买权视为放