宸启投资销售型项目全景流程图培训材料20130127.ppt

* 对于地下1层，地上24层的普通住宅，从开始启动定位到入伙，大概30个月；1+4别墅大概20个月；1+6多层大概22个月。购物中心和酒店（一般2-3层地下室，地上20-30层）大概40-50个月。以上时间均未考虑冬歇期。 在项目管理中，关键路径是指指向网络终端元素的序列，该序列具有最长的总工期并决定了整个项目的最短完成时间。 对于收购的项目，对规划指标要格外关注，务必关注〈建设用地规划许可证〉中的指标；看收购的项目有没有规划要点，或者规划要点是否过期。 衡阳项目已经召开项目启动会，今后按要求，新项目都必须召开启动会。 衡阳项目已经召开项目启动会，今后按要求，新项目都必须召开启动会。 原则上，开发纲要正式版的编制及评审时间为一个月，其中住宅项目为方案设计完成后一个月内完成评审，综合体项目和酒店项目分别为扩初设计完成50%及扩初设计全部完成后的一个月内完成评审。 理想的状态是桩基验收完的时候总包单位进场；桩基施工和总包招标这两条线路中，哪个占用的时间长，哪个即是关键线路。 先确定总体开发计划，再确定各分包商和材料供应商的进场计划，再确定分包招标和材料采购计划。 对于地下1层，地上24层的普通住宅，从开始启动定位到入伙，大概30个月；1+4别墅大概20个月；1+6多层大概22个月。购物中心和酒店（一般2-3层地下室，地上20-30层）大概40-50个月。以上时间均未考虑冬歇期。 保密资料，请勿外传 ? 宸启投资 * 保密资料，请勿外传 ? 宸启投资 * 保密资料，请勿外传 ? 宸启投资 * 保密资料，请勿外传 ? 宸启投资 * ——宸启投资销售型项目全景流程图介绍 战略及运营管理部 目录 现状及背景 一 目的与原则 二 全景流程图说明 三 后续措施 四 营销 现状及背景 成本 设计 工作流程不明确，只能跟着经验走 专业标准不明确，沟通=扯皮？ 定义及表述不统一，理解出现歧义 专业经验无积累，新人学什么？ 决策信息不全面，领导难决策 …… 沟通 沟通 烦，怎么老是说不清楚？ 新人 每个项目的流程怎么都各不一样？ 信息不全面且参差不齐，无法有效支持决策 决策者 同样的项目同样的工作，为什么么不同的人做的方式完全不同？ 目录 现状及背景 一 目的与原则 二 全景流程图说明 三 后续措施 四 目的 支持公司有质量地快速发展 （1）全面展示核心工作步骤及其搭接关系，建立有宸启特色的地产项目开发流程 （2）规范公司关于经营管理的语言；避免交接面工作出现理解偏差，避免扯皮问题 （3）搭建标准化工作骨架，为其他标准化工作奠定基础 （4）为新人学习提供材料，使其快速掌握宸启地产项目开发流程 （4）总结行业内先进做法及内部经验，定期更新流程图，使其作为沉淀先进做法的推广平台 （5）总结行业内先进做法及内部经验，定期更新流程图，使全景流程图作为沉淀先进经验的推广平台 原则 沟通前置、专业并行、团队协同、 客户导向、业务流程标准化 流程标准 游刃有余 目录 现状及背景 一 目的与原则 二 全景流程图说明 三 后续措施 四 流程图--结构 项目开发过程 专业并行 时间先后 拓展 营销 设计 报建 成本/采购 工程 运营 客服/物业 拓展 阶段 概念 设计 方案 设计 扩初 施工图 工程 施工 入伙 阶段 说明：1、流程图水平为专业维度，竖直是按照销售型项目开发时间先后顺序来排列； 2、本流程图只考虑了专业分工，没有体现管控的划分； 3、本流程图只针对销售型项目，持有型物业的开发流程后续再行编制； 4、本流程图需和 表示的专业标准成果配合使用，各专业标准成果在后续执行过程中不断完善。 项目立项 产品定位 概念设计 方案设计 扩初设计 土方、桩基设计 土方、桩基 施工招标 土方、桩基施工 项目启动会 项目开发纲要 评审 入伙及售后 服务 开盘销售 展示区施工 主体施工 竣工验收 拓展交底 施工图 设计 总包招标 客户及市场研究 营销交底汇报 营销策略决策 概规深入研究 《建设用地规划许可证》 《预售许可证》 成本分析及总结 实施《结算管理体系》 四证齐全办 理开发贷款 拓展阶段 成本估算 《概念阶段成本规划》 《目标成本》 《国有土地使用权证》 《建设工程规划许可证》 《建设工程施工许可证》 Xx 流程图—图例说明 说明： 流程的箭头强调了节点工作的主要逻辑关系，为了流程图的简洁和清晰，部分连接线条做了简化处理。 Xx 表示重大会议 表示关键线路 表示非关键线路 表示专业标准成果 表示周报月报 办理〈土地出让合同〉 〈建设用地规划许可