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土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 详规报建 方案报建 初步设计报建 施工图报建 开工时间 开盘时间 设计控制点 项目重要节点 概念设计研究 区域确认概念设计研究结论 规划方案设计 区域规划设计评审会 区域单体确认 实施方案完成 基础施工图 全套施工图完成 景观设计 销售包装设计 方案文本中，最重要两张图——项目总平面图、标准层平面图！ 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 最优化的设计阶段流程参考： 时间进度控制 第1月 第2月 第3月 第4月 第5月 第6月 单位 规划设计 规划单位 单体设计 规划单位 施工图设计 结构单位 景观设计 景观公司 样板房及会所 装饰设计 规划单位与施工图：初步设计、施工图把控； 规划单位与景观：完善、技术交底； 施工图与景观：隐蔽管线工程设计。 最优秀的设计成果是最能体现开发商开发思维和开发意识的成果，而非作品。 各部门职责： 开发部：方案设计报批批复意见书——建设工程规划许可证——施工许可证。 营销部：编制营销总纲及评审、组建营销团队。 设计部：编制方案设计任务书——规划设计方案评审（含单体设计方案）——景观方案评审——初步设计成果——建筑施工图——正式施工图。 工程部：地质初堪——地质详堪——土方开挖及边坡支护——基础施工。 财务部：方案版投资收益。 成本部：方案版成本、施工图预算。（根据设计部提供的规划要点进行估算） 客服、物业部：物业策划方案。 关键要素：各类设计方案、合作方资源、项目营销总纲、土方开挖及边坡支护。 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 关注风险点： 工程部、开发部、设计部关注设计指标表！ 工程部、设计部、营销及客服部关注交楼标准！ 设计部、工程部、营销及客服部关注一户一图！ 工程部、设计部、营销及客服部、开发部要关注变更和报建图纸！ 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 开发办 开发经营许可证 项目手册 经发局 固定资产投资计划 项目立项 规划局 建设用地规划许可 土地测量、评估 国土资源局 国有土地使用权证 土地确认、报批 土地交易 开发办 人防办 墙改办 消防支队 环保局 基础设施牌套费 开发管理费 人防异地建设费 墙改基金 环境评估及排污费 规划局 建设工程规划许可 方案审批 规划局 中标通知书 质检站 散水办 劳保办 定额站 安检站 安全许可 定额鉴别 劳保统筹 散水押金 质检委托 城管大队 执法大队 规划局 开发办 建设局 施工许可证 预售许可证 放线管理 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 如何加快项目报批报建进程？ 内部控制：设计图纸的图纸质量、 出图时间、图纸变更（报建图纸的变更）等； 现场配合：项目现场现状、项目现场接待； 外部协调：当地各级政府包括规划局、建设局、国土局、城管、质检站、消防等各类工作协调； 合作方的协调：合作方报建资料、合作方工程配合（主要是现场）、 合作方报建工作（劳保金、中标备案、淤泥证等）、合作方的资源配合（尤其是专业部门）。 如何处理无证施工？ 1、技术处理 文物考察？政府工程？先行土方开挖？先行基础施工？ 2、协调关系 城管和质监站是主要查处的单位，和城管及质监站关系好可避免很多麻烦。 3、处理技巧 以有替无，以小替大；（以小施工证开大标段的工） 减免申请，考虑天气及形象／影响等因素。 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 工程建设的相关知识1： 工程建设组成部分：土建、水电、安装及设备； 整体工程建设：单体部分、环境部分、室外管线； 建筑结构形式：砖混、框架、框剪、钢结构等； 项目施工周期（合理进度）： 多层及低密度：9—12个月； 小高层：1年半； 高层建筑：2年到两年半； 施工组织次序： 基础部分→主体工程→外墙装饰及安装→园区管线→景观施工→竣工验收。` 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付 工程建设的相关知识2： 影响工程造价的主要因素： 建筑结构形式及建筑形态：钢结构＞框剪＞框架＞砖混； 外立面材质及设备等级：是否玻璃幕墙、外立面选材标准； 施工取费等级：在施工定额的基础上加减； 地基情况：是否岩石、是否流沙、是否软基，决定了基础的施工成本； 场地条件：是否平整、是否山地； 抗震等级：6级、7级、8级； 节能要求：是否满足节能规范； 景观环境造价。 土地获取 定位决策 产品设计 项目报建 施工建设 推广销售 入伙交付