管理课件房地产管理及市场分析论文.docVIP

房地产管理及市场分析论文 上海房地产泡沫的思考 刘洁 U200914571 物流0903班 摘要：近年来，我国房地产业发展非常迅速，成为拉动国内需求、推动国民经济发展的支柱产业之一。在这样一个宏观经济背景下，上海作为我国的经济龙头城市，其房地产业呈现出了火热态势。房地产价格不断上扬已经远远超过房价收入比，投资性购房大量增加，其中的泡沫成分是显而易见。研究上海房地产市场的发展现状及前景，无论对于上海、对于中国的房地产的发展，都具有重要的意义。从20世纪90年代末开始，上海的房地产业就开始呈现上升趋势，而进入21世纪后，其发展更是突飞猛进的。特别是近几年，上海市的房价一路飙升，已经远远超过了普通百姓的承受能力。国家与地方政府也采取了各种措施来压制房价，治理房地产市场的不良现象，但其效果并不显著。中国的金融体制的脆弱和因之而导致的房地产金融、信贷政策漏洞是造成房地产泡沫的重要原因之一，。随着入世承诺---2006年底银行业务全面向外资开放---的临近，中央政府加紧促使国有商业银行内部改革，各国有商业银行也加速处理计划经济时代留下的大批银行呆坏帐、充实资本金，减少不良资产比例等。而历史和现实的数据都显示银行的房地产放贷属于银行优良资产，银行通过快速扩大房地产放贷规模可以迅速降低自身不良资产率，于是，银行业普遍存在着给房地产商、购房户提供贷款的强烈冲动。?1.2房地产投资渠道 中国的房地产泡沫是与低迷、不发达的资本市场紧密相关的，并且集中表现在上海的房地产泡沫上。一方面，持续走低的股票市场已经无法对大量社会闲散资金产生吸引力，促使它们转向既能保值增值、又能投机的房地产市场，从而自觉不自觉地加入到国际、国内炒房团的行列中；另一方面，国内资本市场落后，房地产企业缺少直接融资渠道，社会公众无法找到合适渠道投资发展迅速的房地产业，不能顺利分享房地产业发展带来的丰厚利润。没有合适渠道，社会“游资”就只好寻找合法但不“合适”的渠道---炒房地产，造成房地产泡沫增加。造成国际“热钱”进入上海房地产利率因素——全球利率跟随美元走低；汇率因素——国际上普遍形成的人民币升值预期。首先利率因素如何影响上海房价的。自2000年美国经济出现衰退以来，为了刺激经济增长，美联储连续13次减息，使得美元处在一个超低的利息水平。由于美元的世界货币作用，带动全球利率走低，其结果促成了全球房地产市场的泡沫化。当美国股市泡沫崩溃之后，超低利率政策促使国际游资一方面寻求避险场所，另一方面寻找新的获利场所。众所周知，房地产是最具有“避险资产”特征的商品，因此，房地产市场遂成为股市泡沫崩溃之后国际游资最青睐的理想投资场所?其次就是汇率因素。近两年来，因中美贸易的巨大顺差，中美之间围绕人民币升值问题的摩擦已经是愈演愈烈，一直是政府和媒体关注的焦点。一方面，以美国为代表的发达国家不断就人民币升值问题向中国政府施压，甚至已经到了国会审议通过制裁中国的法案的程度，国内外大多数专家学者指出人民币已经被高度低估，借助媒体的推波助澜，显示出人民币在未来大幅升值已经是不可避免。另一方面，中国政府虽然在公开场合因坚持宣布：考虑现实复杂因素，人民币不会马上升值，但温总理却提出人民币要在“出人意料”的时机实现升值，而且已经有了一次小幅升值的实践。无疑进一步证实了人民币汇率改革的必然性和人民币升值的可期待，这些因素都向人们显示的是人民币未来升值不可避免，这种市场预期理所当然会吸引大量的国际游资。房地产泡沫是整个社会财富分配严重失衡、货币投放比例严重失，致使大量闲散资金涌向房地产结果。因为地方利益（政绩）所致，安居房在全国范围内进展迟缓，官员们说的多，做的少。作为一手托两家的银行，也没有什么实质的措施。长此以往，对居民的消费和服务业乃至整个工业经济的发展将会买下巨大的隐患。上海的房价一路飙升，除了少数专家学者（如复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授，中国社会科学院金融研究所金融发展室主任易宪容教授等）大胆指出上海房地产泡沫，呼吁政府采取有力措施抑制、打击投机行为、挤压泡沫外，社会上各种利益团体似乎是“异口同声”地预言房价会继续走高、“同心同德”地推动房价攀升。楼市调控必然导致今年各城市的土地收入缩水。在商品房销量大幅下降后，开发商拿地的热情明显降低。只要房地产调控政策不放松，今年全国土地出让金收入将明显下滑。这不仅将威胁到地方融资平台贷款的质量，也将显著影响地方政府的投资雄心。但在房价未明显下跌的情况下，调控政策的放松可能令调控成果毁于一旦，房地产泡沫更有继续膨胀的危险。可以说，中国房地产市场的深层次矛盾对中国经济的考验，即将开始。上海还不是一个自由的国际金融中心城市。也就是说，上海没有条件大规模驱动人民币自由地去周边城市和海外操纵当地的房地产泡沫。上海