华信舒城项目提案.ppt

中城置地策划理念 ??解决核心问题 ??利用营销技术引导市场/创造市场 ??视执行质量 为中城的生命 ??高效/务实/创新 ??注重逻辑推导 及 操作可行性 目录 一、项目运营核心问题的提出 二、项目及区域认知 三、市场评析 四、项目SWOT分析 五、项目营销战略 六、概念外延与复合地产 七、中城模式 项目运营核心问题 基于对本项目整体的实质性思考，提出项目运营中需要针对性解决的核心关键问题： ?准确定位，实现市场引爆 ?本案市场出路何在 ?如何在容量较小的区域市场中运作超大项目 ?落后市场的消费引导与消费教育 ?跨区域推广的策略安排与策划安排 ?跨区域销售的事务安排 ?如何实现项目品牌对公司品牌的提升 项目及区域认知 项目及区域认知 ?项目认知 ?本案用地面积900亩，位于距合肥市四十六公里的合肥后花园（舒城）城关镇， ?地理位置较偏，周边生活氛围不浓， ?地块平整，已经完成拆迁， ?地块内生态条件良好。 项目及区域认知 ?区域认知 舒城在全国的位置 项目及区域认知 舒城在安徽的位置 项目及区域认知 ?舒城概况 舒城县位于安徽省中部、大别山东麓、巢湖之滨，江淮之间。东邻庐江县，南界桐城市、潜山县，西接岳西县、霍山县，北毗六安市、肥西县，距省会合肥市46公里。交通便捷，四通八达。全县地理概貌西高东低，人口分布西疏东密，经济状况西困东荣，自然格局呈现为“五山一水二分田，二分道路和庄园”，是一个山、丘、圩兼备，集山区、库区、老区、贫困区为一体的县份。西南为大别山余脉，山高岭大，林木葱茏，最高点万佛山峰海拨1539米。山地面积约占全县52%。中部是丘陵岗区，岗岭绵延，山丘起伏。丘陵面积约占全县20%。东部属冲积平原，阡陌交借，坦荡如砥，最低点舒三海拨7米。全县总面积2100平方公里，人口130万（其中外出务工经商人口越30万），辖21个乡镇、2个街道和一个经济技术开发区，490个行政村。有以世界第一大人工土坝而名闻遐迩的龙河口水库（万佛湖）。 项目及区域认知 ?舒城概况 舒城历史悠久，人杰地灵。西周时期属舒国，分立舒鲍、舒龙等国，史称群舒国。汉高祖四年（前203年）置舒县，翌年改龙舒县。唐开元二十三年（公元735年）设舒城县延用至今。名胜古迹有周瑜的故里周瑜城，与都江堰齐名的汉代水利工程七门堰，雄居县城中心最高处的明代古建筑“龙头佛塔”、县城南溪古渡的龙津桥等。历史上出现的著名人物有，西汉羹吉候刘信、教育家文翁，三国吴军统帅周瑜，宋代大画家李公鳞，明代刑部尚书郑时、吏部尚书秦民悦。 项目及区域认知 ?舒城概况 舒城是鄂豫皖革命根据地的组成部分，游击战争时期，是红二十八军、皖西北独立游击师的主要根据地之一。1938年新四军第四支队进驻舒城县西南山区东港冲和西港冲。东、西港成了新四军第四支队指挥机关的驻扎地，是皖中、皖东抗日游击根据地指挥中心。刘邓大军挺进大别山期间，舒城是中国人民解放军第二野战军渡江战役指挥部所在地。 项目及区域认知 ?舒城重要价值特征提示 ?原国有企业大量解体，造成相当数量的下岗人员进入小个体户行列 ?舒城位于合安主交通要道，具有商贸和货运的商业底蕴 ?舒城出产砂石等建筑材料，是合肥建筑原料砂石市场的主要供应地 ?原龙津啤酒（现被华润收购）是其重要大型企业 ?当地出产羽绒及羽绒制品 ?外出务工经商人数巨大，是不可忽视的消费力量 市场评析 市场评析 ?舒城在售项目概况 安天?盛世名城 18万平方， 多层板式为主， 均价1700， 销售情况良好， 二期原计划5月开盘，现推至年底开盘。 市场评析 ?舒城在售项目概况 中房?龙舒花园 13万平方， 多层板式为主， 一期均价1580，二期均价1680，一期已基本售磬， 二期4月中旬开盘，拟推出400套现已认筹120套。 销售情况良好。 市场评析 ?舒城在售项目概况 万福庄园?牡丹阁 6栋多层，部分联排及叠拼别墅， 平层均价1600， 别墅价格为2200－2800， 销售情况良好。 市场评析 ?舒城在售项目概况 龙晴雅居、清水湾、万福园、明珠花园 档次定位混乱，产品素质较低， 与本案无太多可比性，参考价值不大， 价格在1300－1600之间， 销售情况良好。 市场评析 ?市场评析概述 ?产品无序，品质参差不齐， ?总体开发水平低，产品素质一般， ?几乎所有项目销售情况良好， ?销售业绩与项目体量呈反比趋势， ?安天的推迟放量表现出对市场容量信心不足， ?中房和安天项目提升了房地产整体品质。 项目SWOT分析 项目SWOT分析 优势分析(S) ?规模优势：本案占地900亩，总建面预计可达到80万方，属超大项目。项目可操作空间大。 ?开发商的品牌号召力：通过适当的放大与炒做，迅速树立诚实、实力、负责、亲和的品牌形象。