305地块投资测算详细版.docx

305号地块安置房投资测算 项目概况 1、项目名称 南湖片区书院路305号地块天心馥园小区建设项目 2、建设单位 建设单位：长沙恒舟房地产开发有限公司 3、建设地点 项目用地位于长沙市天心区书院路以西、赤岭路西北角、富绿路以南地块，距长沙市南二环约1.1公里，距南郊公园约1.4公里，交通十分便利。 4、建设内容与建设规模 拟建项目规划总用地面积30269.14平方米，净用地面积23646.57平方米，总建筑面积为132438.88平方米，其中：地上建筑面积106856.32平方米，地下室建筑面积25582.56平方米（负1层至负2层）。停车位569个（地下）。建筑物基底面积4650平方米。项目建筑密度19.65%，容积率4.5，绿地率40%。 词语定义 1、“甲方”（发包人）：指本合同项目业主方及回购方 2、“乙方”（承包人）：指本项目的牵头人，主要负责项目资金的储备、支付及项目的财务结算工作，对联合体的设计及施工单位进行管理，并代表联合体方与甲方沟通 3、“建设期”：指工程实际开工日期至项目竣工验收的期限。暂定期限为2015年6月30日至2016年12月30日，历时18个月。 4、“回购期”：指从回购起始日至回购价款全部支付完成的期限。暂定期限为2017年1月1日至2020年12月30日，历时48个月。 5、“回购本金基数”：指经相关政府机构审定后的项目结算额，是计算回购期利息的基础。 6、“回购价款”：指回购本金与回购期利息的合计数。 7、“建设期利息”：指在工程建设期内发生的贷款利息 8、“回购期利息”：指在工程回购期内发生的贷款利息 三、项目运作方式 项目运作的方式是投资-设计施工总承包，由甲方（发包人）通过招标的方式确定乙方（承包人），乙方需在包干价内按时按质地完成该项目。包干价中征拆款及其他费用（暂定4亿元）甲方可按要求将其用于投资，具体提款日期由甲方需求而定。甲方将按4:2:2:2的比例分四年对项目进行回购。回购起始时间：项目竣工验收完成，暂定2016年12月30日。还款年限和比例：分4年偿还回购本金及相应的回购期利息，回购本金4年内的偿还比率为4:2:2:2，以竣工验收完成之日作为首个付款日，其后按照每半年度为一个支付周期还本付息。即回购期内，除第一次外，每会计年度的6月30日和12月30日为回购款还本付息日。第一年分三次支付回购款，回购日首次支付总包干价10%；第二次支付总包干价10%；第三次支付总包干价20%；第二年、第三年、第四年每年分两次支付回购款，每次均为总包干价10%。 四、投资收益测算 投资收益测算的基本公式为 资金来源-项目投入+投资收益=项目收益 1、资金来源 住宅部分：根据《南湖片区书院路305号地块棚改项目房屋征收补偿实施方案》中补偿规定，考虑到和凯悦荣城同期同性质房源，及结合周边同档次楼盘销售价格，按8500元/平方进行估算，销售收入为：84906.66*8500元/㎡=72171万元。 商业部分：参考周边商业写字楼价格，本项目商业部分单价按15000元／平方米销售，其商业写字楼销售收入为：21234.08m2*15000元／㎡=31851万元。 地下车库销售收入：参考周边楼盘地下车位销售价格，本项目车位按12万元／个销售，其地下车库销售收入为：569个*12万元／个=6828万元。 由此可得，未扣税总收入为110850万元。 营业税附加 （1）?销售税金：110850×5％＝5542.5（万元）? （2）?城建税：?5542.5×7％＝388（万元）? （3）?教育附加：5542.5×5％＝277（万元） （4）?合计： 6207.5（万元）? 管理费：建安工程费用的5%：2177.3 综上，该项目税后收入为：102465.2万元 2、项目投入 建安工程部分：根据项目可研报告，建安工程费为43546.76万 征拆款及其他费用：暂定为40000万元 建设期利息：根据项目可研报告，建设期利息为4515.02万元 回购期利息：回购价款为建安工程费+征拆款及其他费用+建设期利息=88062万元，设回购期利率为I，按上述回购方式进行回购，回购期利息计算如下表。 时间说明2017.1.1第一次回购，支付回购价款的10%，剩余本金为79256万2017.6.30第二次回购，支付回购价款的10%和剩余本金半年期利息。利息为79256*I*0.5，剩余本金为70449万元2017.12.30第三次回购，支付回购价款的20%和利息。利息为70449*I*0.5，剩余本金为52837万元2018.6.30第四次回购，支付回购价款的10%和利息。利息为52837*I*0.5，剩余本金为44031万元2018.12.30第五次回购，支付回购价款的10%和利息。利息为440