房地产项目地下空间权属的实务分析.docVIP

房地产项目地下空间权属的实务分析 ? ? 一、地下空间的概念 ? 根据建设部《城市地下空间开发利用管理规定》及各地关于地下空间利用办法的规章，地下空间是指地表以下经人工开发形成的空间，类别上分为结建地下空间和单建地下空间，前者是指附着地面建筑一并开发建设的地下空间，后者是指独立开发建设的地下空间。 ? 单建地下空间包括地下交通、商业、仓储、能源、通讯、管线、人防工程等设施，多与公益有关，也有独立的用地规划许可和工程规划许可，在权属上简单、清晰，不在本文讨论范畴。 ? 本文讨论的是结建地下空间，并且仅限于房地产项目开发时一并建设的地下空间。 ? 二、房地产开发项目中地下空间权属认定 ? 房地产开发项目中的结建地下空间从规划用途上，基本可分为商业、人防、停车、储藏、市政配套等，其中关于地下车位的规定相对完善，判例相对多一些，可以此为引子进行分析。 ? （一）地下车位权属认定 ? 1.建设工程规划许可范围内的车位，所有权归开发商 ? 根据物权法第三十条和第一百四十二条的规定，对于不动产来讲，在登记设立物权的原则之外，合法建造行为也可以设立物权。 ? 就地下车位，如果能够登记的话，肯定是按照登记内容确定所有权人，如果无法登记，则遵循谁合法建造谁享有所有权的原则确权。依建筑法，合法建造的标志是拥有建设工程规划许可证。 ? 所以，正常情况下，地下车位权属认定时，凡能够登记的车位，初始登记肯定在开发商名下，如不变更登记，开发商享有所有权自无异议；无法登记的车位，只要拥有建设工程规划许可证，开发商也当然享有所有权。 ? 对于无法登记但拥有建设工程规划许可证的车位，其所有权归属于开发商的结论，在物权法第七十四条第二款也可以找到佐证，该款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。根据该款，开发商既然可以出售、赠与等方式进行处分，那隐含的前提必然是拥有所有权。 ? 最高人民法院民事审判第一庭编著的《最高人民法院建筑物区分所有权、物业服务司法解释理解与适用》一书也明确指出：“《物权法》关于规划用于停放汽车的车位、车库的所有权是明确的——归开发商。”（人民法院出版社2009年版，第54页） ? 【法律依据】 ? 《物权法》第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 ? 第一百四十二条 建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。 ? 第七十四条第二款　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 ? 【相关案例】 ? 案例一：苏州新创建设发展有限公司与盐城市康居物业管理有限公司、盐城市康居物业管理有限公司苏州分公司等建筑物区分所有权纠纷，江苏省苏州市中级人民法院，（2015）苏中民终字第01279号民事判决书。 ? 基本案情：理想家园小区内的宅间车库、地下车库和人防车库的建设均取得了建设工程规划许可，并由新创公司投资建造而成。理想家园业委会向康居公司出具授权委托书，授权康居公司对理想家园机动车车位进行管理，后康居分公司实际进行管理，并收取车库租赁费。新创公司起诉要求返还该等费用。 ? 裁判结论：法院依《物权法》第一百四十二条认定新创公司享有案涉车库的所有权。 ? 案例二：德清县武康镇锦绣豪园小区业主委员会与德信地产集团有限公司车位纠纷，浙江省湖州市中级人民法院，（2015）浙湖民终字第395号民事判决书。 ? 基本案情：德信公司开发了某小区商品房项目，规划车库57个、车位63个。2005年向业主交付了商品房，将其中24个车位出售给了小区业主。小区业主委员会代表与开发商代表开协调会，统一意见为，开发商将出售的车位款项定时退还给业主委员会，后未履行。业委会起诉要求赔偿车位租金损失 ? 判决结论：法院依《物权法》第七十四条第二款规定，认定规划车位的所有权归德信公司。 ? 2.人防工程车位权属，各地认识有差异，但开发商拥有收益权是法定的 ? ①关于人防工程车位权属问题，实务中有争议。 ? 一种观点认为，人防工程属国防资产的组成部分，而国防资产属于国家所有，故人防工程车位属国家所有，但平时可由投资者使用管理，收益归投资者所有。相关法律依据为物权法第五十二条和人民防空法第二、五条。 ? 第二种观点认为，人民防空法并没有对开发商建设的人防工程权属作出认定，仅是确定了谁投资谁受益的原则，故根据物权法合法建造行为设立所有权的原则，人防工程应属于开发商所有。 ? ②这两种观点差异非常明晰地反映在实务中。 ? 在地方政府操作层面，《郑州市城市地下空间开发利用管理暂行办法》就明确规定，结合地表建筑同步开发的地下空间为人防工程的，法定义务以外部分，其产权属投资者所有。据此，郑州范