jh 08.2011级 房地产法学 第八章 房地产税费法律制度(第12章)2013.04.10概要1.pptVIP

2013年4月10日 星期三 2013年4月10日 星期三 2011级 房地产法学 2013年春 第八章 房地产税费制度 第十二章 房地产税费法律制度 内容提要：（本章 课时） 通过本章的学习，了解房地产税收的概念，掌握房地产税收的主要内容和房地产收费有关规定，了解我国现行房地产税制与费制分别存在的问题及其完善措施。 本章学习重点与难点： 我国房地产税种的具体内容及其征收管理规定以及计算。房地产开发收费项目、房地产中介服务费与房地产交易费等内容与有关规定，我国现行房地产税制存在的问题及其完善措施。 第一节 房地产税收法律制 一、房地产税收概述 ㈠房地产税收的概念 房地产税收是指国家在房地产开发、流转、管理过程中，以房屋(房产)和土地(地产)为课税客体，依法强制地向房地产纳税义务人征收的税赋。 广义：指房地产开发经营中涉及的税 狭义：以房地产为课税依据或以房地产流转行为为计税依据的税 ㈡房地产税收的法律特征 (下页) 第一节 房地产税收法律制 一、房地产税收概述 ㈡房地产税收的法律特征 1.税收的特征： ⑴强制性 ⑵固定性 ⑶无偿性 2.房地产税收的特征： ⑴纳税主体的多样性 ⑵征税对象的复杂性 ⑶征税目的的多重性 第一节 房地产税收法律制 二、土地税法律制度 土地税主要包括 ㈠耕地占用税 国家对占用耕地建房或从事其它非农业建设的单位或个人，按实际占有耕地的面积所征收的一种税赋。 ㈡城镇土地使用税 是指在对城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位或个人，按实际占用的土地面积和规定的土地等级所征收的一种税赋。 ㈢土地增值税 是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值收入的单位和个人，就其转让房地产所得的增值额征收的一种税赋。 以上三种税的比较表格 教材第351-352二、土地税法制度㈠耕地占用税 在“㈠耕地占用税”中应修改的： 其法律依据是： 2007.12.01 国务院《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》， 2008.02.26财政部，国家税务总局《耕地占用税暂行条例实施细则》 在“㈠耕地占用税4.税率”中应修改的： 第五条　耕地占用税的税额规定如下： 　㈠人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10元至50元； 　㈡人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元； 　㈢人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元； 　㈣人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。 　　国务院财政、税务主管部门根据人均耕地面积和经济发展情况确定各省、自治区、直辖市的平均税额。 　　各地适用税额，由省、自治区、直辖市人民政府在本条第一款规定的税额幅度内，根据本地区情况核定。各省、自治区、直辖市人民政府核定的适用税额的平均水平，不得低于本条第二款规定的平均税额。 各省、自治区、直辖市耕地占用税平均税额来源:中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则 (2008.02.26) 第一节 房地产税收法律制 【案例】 某纳税人转让房地产所取得的收入是200万元，其扣除项目金额是50万元。请计算该纳税人应缴纳的土地增值税是多少？ 【解答】1 ⑴增值额 = 200-50=150（万元） ⑵增值额与扣除项目金额之比=150/50=300% (超过扣除项目金额200％了，应该分四级分别适用税率) ⑶计算各级距税额： ①增值额未超过扣除项目金额50％的部分,税率为30％ 增值额=50(扣除项目金额)×50%=25(万元) 应纳税额=25×30%=7.5(万元) ②增值额超过扣除项目金额50％未超过100％的部分，税率为40％ 增值额=50×(100％-50%)=25(万元) 应纳税额=25×40%=10(万元) 第一节 房地产税收法律制 ③增值额超过扣除项目金额100％未超过200％的部分，税率为50% 增值额=50×(200％—100%)=50(万元) 应纳税额=50×50%=25(万元) ④增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％ 增值额 = 150—(50×200％) = 50（万元） 应纳税额 = 50×60% = 30（万元） (4) 纳税人应纳土地增值税 = 7.5+10+25+30 = 72.5（万元） 第一节 房地产税收法律制 三、房产税法律制度 ㈠房税产 城市范围内的房产，以房产价值和税金收入为计税依据，对所有人和使用人所征收的一种税赋。 ㈡契税 在房地产权发生转移时，就当事人订立的契约，按照房产价的一定比例，向不动产取得人一次性征收的税。 ㈢印花税 是国家对经济活动中订立或领受特定凭证的单位或个人征收的一种行为税。 ㈣销售不动产营业税 在土地使用权转让或建筑物出售时，国家向土地使