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我国房地产投资信托发展现状、障碍及路径选择 　近年来,作为我国国民经济支柱产业和重要经济增长点的房地产业融资需求不断增长。由于商业银行长期以来处于高垄断地位,房地产信贷依然是我国房地产业融资的主渠道。我国房地产业对资金需求扩大与传统融资渠道狭窄之间的矛盾,使得房地产业加剧金融风险的隐患和陷入融资困境的问题凸显。 信托是中国房地产金融创新的主流范式和主要趋势,“信托+银行”是中国房地产融资的主流模式。房地产投资信托(简称REIT)作为有效的投资手段可以活跃和刺激金融市场,作为融资手段可以推动房地产业的发展,对于我国房地产业乃至整个国民经济都具有重要的意义。 一、我国房地产投资信托发展的背景及现状 (一)房地产投资信托在国外的发展概况 房地产投资信托产生于20世纪60年代的美国,美国房地产投资信托的发展经历了20世纪60年代初的兴起,60年代末期的一度繁荣,70年代的重创和低迷,80年代的复苏渐进以及90年代后的迅猛发展。经过40多年的发展,REIT在美国已经有了相当的规模,美国已成为当今世界REIT最成熟和典型的国家。美国目前大约有300种房地产投资信托基金在运作之中,管理的资产总值超过3000亿美元,而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。自20世纪80年代以来房地产投资信托业得以迅速发展,目前REIT正在世界范围内日益受到投资者的青睐。 (二)我国房地产投资信托发展的现状 我国的信托业始于1979年,至今已有20多年的发展历史。我国的房地产投资信托虽起步较晚,但近年来发展迅速。2003年央行121号文件出台以来,房地产投资信托一度成为开发商解决资金问题的新渠道,我国的房地产投资信托在信托投资中所占的比重逐渐上升,投资金额不断增加。房地产投资信托的快速发展之势被业内称为“井喷”。 从我国房地产投资信托发展的现状来看,可以归纳出其在实践中的主要特征如下: 1.房地产投资信托呈现快速发展的态势 据有关资料统计,截至2005年12月31日,信托市场共发行房地产投资信托121只,募集资金规模157.27亿元,绝对额大幅增加了35.1亿元,分别较去年同期增长11%和28.73%。2005年国内房地产投资信托市场继续呈现快速发展的态势,不仅信托品种及规模迅速扩大,而且信托产品结构也呈多元化态势。目前,房地产投资信托产品已初步形成了资金贷款型、股权投资型、受益权转让型、置业购买、债权信托和组合投资型等多样化的信托品种。同时,在单个信托产品规模、期限和收益方面,也出现了募集资金从1000万元到10亿元不等、期限和收益多样化的信托产品局面。 2.资金运营方式以贷款类为主 在房地产投资信托产品中,信托资金的运营方式主要包括贷款、股权投资、股权证券化、权益转让和混合型(上述方式的结合)。贷款类信托产品是指信托公司通过质押资金使用方的公司财产或股权为基本贷款担保方式发行房地产信托产品后,将募集的资金提供房地产公司使用。贷款类的房地产投资信托,募集金额占全部房地产投资信托金额的76.2%,贷款利率基本围绕银行同期贷款利率上下浮动,约为年息4%—8%。截至2005年第三季度末,以贷款类为主的房地产融资笔数是41笔,占同期市场房地产投资信托总笔数的62.12%。其贷款类资金的规模为46.75亿元,占同期市场贷款类资金总规模的64.36%。 3.资产配置风险集中 我国目前绝大多数房地产投资信托将所募集资金投资于预先设定的单个项目,使资金金额和投资期限均与房地产项目相配套,以获取最大化的投资收益水平。这种将全部资金投资于单个房地产项目的资产配置策略使信托资金承担了很高的集中性风险。从长期来看,随着信托投资公司在房地产行业的投资经验和管理团队的成熟以及可供选择的房地产投资项目的增多,大部分房地产投资信托将主要采取分散投资、构建房地产项目投资组合的方式来配置信托资金。 4.信托产品短期化 通常而言,国外房地产信托产品的期限都在8至15年以上。信托在整个金融体系中发挥的是长期融资的角色,这一点在中国人民银行颁布的《信托投资公司管理办法》中有明确规定。目前我国发行的房地产信托计划中,大多是单一期限的,一般为1-3年,呈现明显短期化特征,不具有期限转换功能,也不能满足房地产股权投资的期限要求。既没有充分体现信托的中长期融资功能,也没有体现信托业和银行业功能错位的要求,不利于信托业的健康、长远发展。 5.房地产投资信托的区域化逐渐明显 在我国房地产投资信托的市场风险逐步显露的情况下,信托商对信托地产融资的区域性选择比较谨慎,由此造成投资信托中区域化的资金侧重比较明显。信托商在对地域内的房地产项目进行融资前,不仅要关注项目本身的细节,而且也要关注地区房地产经济宏观的发展变化,把握区域房地产市场需求状况的变化。通过上述宏观和微观方面