(马晓莲课件)房地产市场研究分析.pptx

2010.5.19;2;3;4;供应市场分析：;房地产市场一般分析什么？;7;8;9;10;11;12;13;14;15;　;17;18;19;20;21;22;23;中间稍事休息，一会马上回来！;25;;宏观政策环境分析;宏观政策背景;新政的主要内容;新政的主要内容;看点之一：实现更为严格的差别化信贷政策;2010-5-18;2010-5-18;看点之六：加强市场监管;2010-5-18;新政出台对上海楼市影响;政策背景分析小结;宏观经济环境分析;宏观经济环境;宏观经济环境;宏观经济环境;宏观经济环境;南汇区域人口与城市化;宏观经济环境;宏观经济环境;南汇区域人民生活;上海市、南汇区域经济的持续快速增长，为房地产市场发展提供了良好的外部环境。 随着南汇区域经济的持续高速发展，人流的大量导入，城市化进程的高速推进，开发企业纷纷进入南汇进行开发，区域房地产市场必将成为上海市的开发热点。;住宅市场整体情况;整体住宅市场情况;整体住宅市场情况;整体住宅市场情况; 南汇区域商品住宅市场一直保持着供需两旺的市场态势，前几年价格变化不大，处于价格洼地，但09年在“双中心”及 轨道11号线等方面利好带动下，房价涨幅较大，区域房地产价值逐步显现，但同时区域价格竞争优势也在逐步缩小。;住宅市场分析小结;区域市场特点;2009年5月6日，国务院批复了上海关于浦东扩区的申请，同意撤销南汇区，将南汇区行政区域并入浦东新区。自此，拉开了大浦东新一轮发展的大幕。依托浦东20年改革发展的成果、“双中心”建设的推进以及“两港联动” 、川沙迪斯尼和轨道交通等多重利好推动，未来南汇的发展前景被市场各方一致看好。;57/85;上海市轨道交通11号线（R3线）线路规划北起嘉定新城，南至临港新城，目前北段（嘉定新城-江苏路）已开通运营，南段至临港新城预计2012年竣工通车。11号线全线开通以后，将大大提高南汇居民的出行便捷性，使其与中心城区的联系更加紧密。11号线南段在南汇设有浦东东站、航头站、惠南站、临港新城等共8个站点。;区域市场特点;区域市场特点;区域市场特点;区域市场特点;区域市场特点;区域市场特点;区域市场特点;区域市场特点;区域市场分析说明;楼盘名称;产品分析;项目名称;产品分析;产品分析;产品分析;产品分析;供应量分析;供应量分析;成交时间;;价格分析;价格分析;价格分析;销售情况分析;销售情况分析;销售情况分析;宣传推广分析;受浦东双中心规划利好及轨道交通等利好的影响，南汇区域已经初步形成了几大特色鲜明的房地产热点板块（周康、川沙、航头、惠南、临港新城）； 南汇区域市场供应产品主要以小高层、高层为主力产品为主，供应的户型主要以二、三居产品为主，二居面积多在90平方米左右，三居面积多在130平方米左右； 南汇区域在售市场供需整体基本保持平衡，惠南板块供小于求，南汇区域未来主要土地供应集中在临港新城，有可能会对惠南板块形成客群的分流； 南汇区域项目平均售价在19000—23000元/㎡之间（临港、惠南除外）；惠南板块内项目平均售价在12000—15000元 /㎡之间，别墅类产品平均售价在20000—25000 元/㎡间； 南汇区域内相关项目月均去化面积多在5000 ㎡左右，月均去化套数保持在65套左右，但进入2010年后月均去化量有所下降； 南汇区域项目在媒体运用上多选择平面及 户外，网络和电视相对较少。;2010-5-18;开发商：上海良伟置业有限公司 位置： ??上海市南汇区南团公路迎薰路 整体规模：占地370，000平米 ，建面370，000平米 建筑层数/栋数：目前推出4栋13层小高层；74栋联排 容积率：1.0 绿化率：37% 主力户型：97平米公寓，90墅及180平米别墅 开盘时间：2009年4月 销售情况：共推出313套房源，截至21日，售出287套，销售率92% 主力客群：以本区域客户为主，另有一部分市区客户 优惠政策：无优惠政策。小高层公寓均价12500元/平米，别墅均价21000元/平米 。 后续房源推出时间未定。; 户型配比; 户型分析;开发商：上海颐和置业有限公司 位置：上海市南汇区惠南镇拱极路新川南奉公路 整体规模：占地约10万平米，建面16万平米 建筑层数/栋数：一期由4栋18层高层和64套联排组成、二期由11栋18层高层组成 容积率：1.7 绿化率：42% 主力户型：80-100两居 开盘时间：一期开盘时间2008年12月，二期开盘时间2009年12月 销售情况：一期共推出了383套公寓，09年6月售罄，月均销售64套； 二期推出360套公寓，月均销售量90套。09年5月推出的64套联排别墅目前也已售罄。 优惠政策：一期开盘时，推出了部分特价房。 注：项目一期、二期（公寓）整体月均去化74套。由此可见，二期销售情况较好。;