房地产开发环节中的涉税难题处理及税务筹划.PPT

案例分析18 分析： 方案一：由黄河集团向控股公司收取利息3 960万元。 《财政部：国家税务总局关于非金融机构统借统还业务征收营业税问题的通知》（财税「2000」7号）规定，对企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位（以下简称统借方）向金融机构借款后，将所借资金分拨给下属单位（包括独立核算单位和非独立核算单位），并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征收营业税； 案例分析18 分析： 方案一：由黄河集团向控股公司收取利息3 960万元。 如果按高于支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取利息，将视为具有从事贷款业务的性质，应对其向下属单位收取的利息全额征收营业税。 因为黄河集团总部收取的利息超过同期同类银行贷款利率，故应按金融业对其收取的利息部分征收营业税，应纳营业税=3960×5%=198（万元），城建税及教育费附加=198×（7%+3%）=19.8（万元）。 案例分析18 分析： 方案二：由黄河集团与各控股企业签订转贷款合同。 黄河集团收取与金融机构一致的利息3600万元。由于黄河集团总部按金融机构利率向所属企业收取利息，集团总部不缴纳营业税。向黄河集团总部支付的利息不超过同期同类银行贷款利息，因此其涉税金额为零。比较两个方案，如果黄河集团选择第二个方案可节税253.35万元。 案例分析18 分析： 方案一：由黄河集团向控股公司收取利息3 960万元。 黄河集团向各控股公司收取的利息超过金融机构法定利息，故应对其征收企业所得税，应纳企业所得税=（3960-3600-198-19.8）×25%=35.55（万元），黄河集团纳税总额=198+19.8+35.55=253.35（万元）。 案例分析18 分析： 方案三：由黄河集团与各控股企业签订转贷款合同。 黄河集团收取与金融机构一致的利息3600万元，同时黄河集团与各控股企业签定咨询服务合同，收取咨询费用360万。 由于黄河集团总部按金融机构利率向所属企业收取利息，集团总部不缴纳营业税。向黄河集团总部支付的利息不超过同期同类银行贷款利息，因此其涉税金额为零。只要对咨询费用360万缴纳营业税19.8万元，也比第一个方案更省税。 四、房地产工程建设环节中的涉税难题处理及例解 一、“甲供材”的营业税和企业所得税风险控制 甲供 合同内甲供（甲控）大包 清包工装饰 清包工设备安装 营业税 装饰材料不征营业税 设备不征营业税 清包工建筑 建筑材料征营业税 一、“甲供材”——房地产购买建筑材料的涉税问题 （一）“甲供材”的营业税风险分析 “甲供材”的营业税风险体现在施工方没有就甲方提供给其进行施工的材料所含的价格没有并入营业额申报缴纳营业税。由于“甲供材”中的建筑材料是建设方或甲方购买的，建筑材料供应商肯定把材料发票开给了甲方，甲方然后把购买的建筑材料提供给施工企业用于工程施工，在实践中，大部分施工企业就“甲供材”部分没有向甲方开具建安发票而漏了营业税。 一、“甲供材”——房地产购买建筑材料的涉税问题 （一）“甲供材”的营业税风险分析 例如，甲方与施工企业鉴定了一份100万元的“甲供材”建筑合同，假使甲方提供材料的价款为40万元，施工方提供的建筑劳务款为60万元，在这种情况下，很多施工企业向甲方开具的建安发票是60万元而不是100万元，如果开具60万元建安发票，则施工企业就是漏了40万元的营业额计算建筑业的营业税，应该向甲方开具100万元的建安发票或者按照100万元缴纳营业税而向甲方开具60万元的建安发票就没有营业税的税收风险，为什么呢？ 一、“甲供材”——房地产购买建筑材料的涉税问题 （一）“甲供材”的营业税风险分析 在实践中，施工方按照100万元作为营业税计税依据缴纳营业税而向甲方开具60万元的建安发票，根本行不通，因为在施工所在地的地税局的开票系统中，交多少税就开多少票，再说，即使可以按照100万的计税依据缴纳营业税而开出60万元的建安发票，甲方必须凭40万的材料发票和60万的建安发票入账，这在实践中得不到税务局的认可，即税务局不认可甲方的材料票进成本。 一、“甲供材”——房地产购买建筑材料的涉税问题 （一）“甲供材”的营业税风险分析 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局第52号令）第十六条的规定，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。基于此规定，除了装饰劳务以外的建筑业的“甲供材”，但不包括建设方或甲方提供的设备的价款，需要并入施工方的计税营业额征收营业税，否则存在漏报建筑业营业税的税收风险。 一、“甲供材”——