1房地产开发企业税收筹划学习.ppt

房地产开发企业在房屋预售时按预收帐款的预征率来交纳，最后再清算，类似于企业所得税的交纳方式。预征时：普通住宅按预收帐款的2%收取，高档住宅和商业地产按预收帐款的3%收取。 开发费用通常可按开发成本的10%核定；加计扣除为直接开发成本的20%，加计扣除是国家为了鼓励土地开发后的利用，即开发后的土地自用于地产开发的情况。 * * 某地产公司只开发一个项目，企业所得税按季度缴纳，项目在3月开盘，当月收取预售房款20000万元，期间费用1000万，则当期需预缴企业所得税为（20000*15%-1000）*25%=500万 若这20000万预售房款在年底交楼确认为收入，相应的会计利润调整得到的应纳所得税额为4000万，对应结转成本为14000万元，真实的毛利为6000万，则结转收入时需要补缴企业所得税： （4000-20000*15%）*25%=250万 * 要及时的关注政策及法规的变化。 普通住宅指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅，要满足以下标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平米以下；实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下； 增值率=增值额/允许扣除项目金额 * 可利用第二项内容，合并纳税，将亏损的公司由法人改为分公司的模式来降低企业所得税。 * * 合作建房有成立公司和不成立公司多种形式，但不论何种形式，均应完善土地过户手续，明确合作分配形式，以及分配后的股权比例变化和剩余物业可能性利益的归属。 合作建房时一方以土地作为无形资产作价入股的，免于交营业税。 * * * 企业土地增值税预征时，住宅预征收率是1%，非住宅是2%。非住宅是指商业地产。住宅包括别墅。 * 房地产开发企业税收筹划 用友软件股份有限公司 于丹 2011年10月01日 目录 税收筹划概述 税收筹划的意义 税收筹划的途径 税收筹划的内容 房地产开发企业相关税收政策介绍 房地产业所涉及的税种 地产开发业税收优惠政策 房地产开发企业税收筹划方法 税收筹划的意义 □房地产行业的税负较重，年度税负一般占营业收入20%以上，接近甚至超过企业当年实现的净利润，如果加上项目清算时要缴纳的大笔土地增值税、企业所有税，项目真正的税负占项目收入的比重会更高。 □以保利地产为例，三年税负列表如下： 税收筹划的意义 □税收筹划，又称纳税筹划，是指纳税义务人在国家税收法规、政策允许的范围内，按照政府法规的导向，通过对经营、投资、理财活动进行的前期筹划，尽可能地减轻税收负担或者在合理的时间纳税，以获取税收利益的一种企业筹划行为。 □税收筹划的特征： 税收筹划所取得的是合法权益，受法律保护，所以它是纳税人的一项基本权利。 缴税的原则是收益一方必须纳税。因此税收筹划要从企业整体的所有税种及企业集团整体来看，要综合税负成本最低。 税收筹划具有超前性。 税收筹划的途径 □选择低税负方案 既在多种纳税方案中选择税负低的方案，是一种有效的降低税收成本的方式。 □滞延纳税时间 纳税期的滞延，相当于企业在滞延期内得到一笔与滞延税款相等的政府无息贷款。 税收筹划的内容 □避税筹划 是指纳税人采用非违法手段，利用税法中的空白获取税收利益。 □节税筹划 是指纳税人在不违背立法精神的前提下，充分利用税法中固有的起征点、减免税等一系列的优惠政策，通过对筹资、投资和经营等活动的巧妙安排，达到少缴税甚至不缴税目的的行业。 □转嫁筹划 是指纳税人为了达到减轻税负的目的，通过价格调整将税负转嫁给他人承担的经济行为。 □实现涉税零风险 是指纳税人账目清楚，纳税申报正确，税款缴纳及时、足额，不会出现任何关于税收方面的处罚。 目录 税收筹划概述 税收筹划的意义 税收筹划的途径 税收筹划的内容 房地产开发企业相关税收政策介绍 房地产业所涉及的税种 地产开发业税收优惠政策 房地产开发企业税收筹划方法 房地产开发企业涉及的税种 土地增值税 土地增值税税率：按照增值率的高低，土地增值税的税率有30%，40%，50% 及60%。土地增值税是超额累进税，分段征收。 土地增值税计算公式： 土地增值税=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数 增值额=房地产销售收入-扣除项目金额 扣除项目金额=直接开发成本+开发费用+加计扣除+流转税费 30% 40% 50% 60% 增值率 税率 速算扣除系数 （0，50%] （50%，100%] （100%，200%] （200%，∞) 5