第一章不动产估价概念.PDF

003 第一章 不動產估價概念 第一章 不動產估價概念 壹、不動產之意義與範圍 土地為萬物孳長之所在 ，提供人類與萬物活動的場所 ，更是人類最 珍貴之資產 。然而從人類社會各種不同法律場合中 ，對於土地之定義與 規範 ，均有不同之界定 ，這也是初學者欲認識不動產估價前 ，首應了解 之處 。 一 、民法 ： 稱不動產者 ，謂土地及其定著物 。 不動產之出產物 ，尚未分離者 ，為該不動產之部分 。《民法§66》 二 、土地法 ： 土地 ： 本法所稱土地 ，謂水陸及天然富源 。 《土法§1》 土地改良物 ： 本法所稱土地改良物 ，分為建築改良物及農作改良物 。 附著於土地之建築物或工事 ，為建築改良物 ，附著於土地之農作 物及其他植物與水利土壤之改良 ，為農作改良物 。 《土法§5》 三 、不動產估價師法 ： 不動產估價師受委託人之委託 ，辦理土地 、建築改良物 、農作改良 物及其權利之估價業務 。 《估師§14 Ⅰ》 016 第一篇 不動產估價緒論 ◎選擇題 下列對於不動產市場之描述 ，何者錯誤？ 不動產市場為區  域性市場 不動產產品具異質性 不動產市場屬完全競爭 市場 不動產市場缺乏透明度 下列何者屬於不動產市場特徵 ？ 完全的資訊 資源無法  充分流通 產品之同質性 沒有人為干預 下列何者係不動產的特性？ 數量無限 同質性高 經  濟位置不變 用途多樣化 下列何者不是不動產市場的特性？ 涉及相關法令眾多   買賣雙方人數眾多 產品之個別差異性大 買賣雙方資訊 來源有限 下列何者非為不動產估價之公經濟利益目的？ 課稅 重  劃地價查估 決定公告地價之高低 金融機構辦理及其他 經主管機關核准投資標的而成立之信託 下列何者非為土地之自然特性？ 地理位置固定性 收益  永續性 數量固定性 用途多樣性 請問不動產可包括下列哪些物權？ 質權與留置權 最高  限額抵押權及租賃權 所有權及他項權利 以上皆是 依民法第七六五條之規定 ：「所有人 ，於法令限制之範圍內，得  自由使用、收益、處分其所有物 ，並排除他人之干涉」，故所有 權位下列何者性質？ 完全物權 限制物權 定限物權 用益物權 不動產估價師法第十九條第三項所規定 ，不動產估價師對於委  託估價案件之委託書及工作記錄資料至少應保存幾年？ 三 年 五年 十五年 永久保存 不動產估價師之業務範圍 ，包括受委託辦理下列何者之估價？  動產與有價證券 動產與土地 有價證券與建築改良物 土地 、建築改良物 、農作改良物及其權利之估價  ：不動產估價師法第14 條 。 不動產估價師資格之取得 ，應經考試及格 ，並真有實際從事估  022 第一篇 不動產估價緒論 時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法 。 《估技§29》 折現現金流量分析法 ： 折現現金流量分析法 ，指勘估標的未來折現現金流量分析期間 之各期淨收益及期末價值 ，以適當折現率折現後加總推算勘估 標的價格之方法 。 前項折現現金流量分析法 ，得適用於以投資為目的之不動產投 資評估 。 102.12.20 修訂 《估技§31》 與收益方法之運用或關連 ： 收益法之成立基礎 ，是將不動產之未來使用效益折算為現值 ，故