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同济大学2004-2005学年第二学期 《房地产估价》期终考试试卷(A) 专业 学号 姓名 成绩 一、单项选择题（每题2分，共30分） 1、 用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（ ）净收益作为估价依据。 A、类似房地产的客观 B、类似房地产的实际 C、类似房地产的最高 D、类似房地产的最低 2、 建筑物每层的设计建筑面积最有可能（ ）每层的销售建筑面积。 A、大于 B、小于 C、等于 D、大于等于 3、 房地产报酬率=（ ）+风险调整值 A、平均利润率 B、安全利率 C、经济增长率 D、银行贷款利率 4、（ ）是以房地产与其外部环境是否协调来判定房地产是否处在最高最佳使用状态。 A、均衡原理 B、适合原理 C、收益递增 D、收益递减 5、 运用假设开发法估价时，选择最佳开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定，最重要的是选择（ ）。 A、最佳的用途 B、最适当的规模 C、最合适的档次 D、最适宜的时间 6、 成本法的理论依据是（ ）。 A、替代原理 B、生产费用价值论 C、预期原理 D、供求原理 7、 影响房地产价格水平的最终因素是（ ）。 A、行政因素 B、自身条件 C、供求状况 D、环境因素 8、 某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于（ ）。 A、物质折旧 B、功能折旧 C、经济折旧 D、会计折旧 9、 一般来说决定房地产价格的最主要因素是（ ）。 A、市场因素 B、环境因素 C、地段因素 D、实物因素 10、生地价是指（ ）。 A、城市中待拆迁土地之地价 B、未开发农地、荒地之地价 C、可供直接用于建设的土地之地价 D、没有建筑物的土地之地价 11、特殊工业厂房适宜采用的估价方法是（ ）。 A、成本法 B、假设开发法 C、收益法 D、市场比较法 12、房地产的（ ），是经济学上所讲的外部性。 A、相互影响性 B、保值增值性 C、数量有限性 D、寿命长久性 13、某宗房地产应采用市场比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应（ ）。 A、取三者的平均值 B、取三者的中间值 C、任选其中之一 D、在三者的基础上综合分析决定 14、房地产的供给增加，需求不变，其价格会（ ）。 A、上升 B、下降 C、不变 D、升降难定 15、估价中搜集什么样的实例资料，主要取决于（ ）。 A、估价目的 B、拟采用的估价方法 C、估价时点 D、估价对象的用途 二、多项选择题（每题答对一个选项得0.5分，全对得2分，错答不得分，共30分） 1、 建筑容积率与房地产价格通常存在如下关系（ ）。 A、容积率越低，房地产价格越高 B、容积率越低，房地产价格越低 C、容积率越低，土地单价越高 D、容积率越高，土地单价越高 2、 一名合格的房地产专业估价人员，应具有（ ）是对估价能力的要求。 A、扎实的理论知识 B、广泛的社会关系 C、良好的职业道德 D、丰富的实务经验 3、 房地产需要专业估价的理由有（ ）。 A、房地产具有独一无二性 B、政府部门要求估价 C、房地产的价值量较大 D、估价人员要求估价 4、由（ ）等原因导致房地产的价值增加，是房地产的自然增值。 A、需求增加 B、装修改造 C、交通改善 D、通货膨胀 5、 最高最佳使用是指估价对象的使用必须满足（ ）。 A、法律上允许 B、程序上合理 C、技术上可能 D、财务上可行 6、 在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括（ ）。 A、土地取得成本 B、开发成本 C、管理费用 D、销售费用 7、 建筑物的物质折旧包括（ ）。 A、房型落后 B、正常使用的磨损 C、功能折旧 D、意外的破坏损毁 8