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谨呈：公司领导阅览 2016.02.29* ：[2015FC-RE-S-01 一、五证、两书、一表 二、房地产的概念 三、房屋建筑结构、形式 四、常用的建筑名词 一．“五证”、“两书”、“一表” 在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。 《国有土地使用证》是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。 《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。 《建设工程规划许可证》，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。 《建设工程施工许可证》。 《商品房销售（预售）许可证》。 两书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 一表是《竣工验收备案表》。 只有合法进入市场的住宅，才具有国家承认的产权。“五证”的取得是房地产开发商具有合法销售资格的前提条件。 二、房地产的概念 ?房地产 房地产是房产和地产的总称，房地产也叫不动产 是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权）。 房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、办公楼、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育用房指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。 地产指土地及其上下一定的空间，包括地面道路和地下的基础设施等。是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。 房地产按照房屋的类别可以划分为不同的类型：住宅和非住宅房地产。非住宅房地产又可以分为工业房地产（厂房、仓库等）、商业房地产（写字楼、酒店、零售物业）、行政房地产、其它房地产。 ?房地产业 房地产业是房地产开发、经营、管理、服务等经济活动的总称。房地产业属于第三产业（流通服务业）。是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服物的及多种活动为一体的综合性产业。 房屋建筑构造住宅的结构形式从材料上分： 商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为：“砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构”，三种形式情况如下： 砖混结构是指建筑物中竖向承重结构墙、柱等采用转或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗的讲，砖混结构式以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。其特点，房间小，楼层低。一般适用于住宅、中小学等六层及六层以下的建筑物。砖混结构一般把砖砌体用作内外承重墙或隔墙，楼盖、屋盖、梁、柱（也可是砖柱）是钢筋混凝土作用在墙柱上的荷载，主要是由梁板传来的屋盖、楼盖上的活、恒荷载，它通过墙柱基础传到地基。作用在纵墙上的水平荷载（如风荷）一部分直接由纵墙传给横墙，再由横墙传至地基，承重墙的厚度及长度是根据强度和稳定性的要求，通过计算来确定的 砖木结构住宅是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构筑成的房屋。 钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、房盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或者其他材料填充。这种结构抗震性很好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。适用于多层及高层建筑物。另外，以下结构也是常见的： 钢筋结构住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等的混合体。这种结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构、但这种结构工艺比较复杂，建筑造价也高。 框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度。框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙中的剪力墙。因为，在下部楼层，剪力墙的位移较小，它拉着框架按弯曲型曲线变形，剪力墙承受大部分水平力，上部楼层则相反，剪力墙移位越大，有外侧的趋势，而框架则有内收的趋势，框架拉剪力墙按剪切型曲线变形，框架除了负担外荷产生的水平力外，还额外负担了把剪力拉回来的附加水平力，剪力墙不但不承受荷载产生的水平力，还哦因为给框架一个附加水平力而承受负剪力，所有，上部楼层即使外荷载产生的楼层剪力很小，框架中也出现相当大的剪力。