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中国城市土地开发模式演进及其对房地产市场影响摘要：通过分析中国城市土地开发模式的演进及其对房地产市场的影响，本文总结了中国土地开发模式的演进过程，分析了不同土地开发模式对房地产市场影响的机理，指出了现行土地开发模式对房地产市场所带来的潜在风险，最后就如何有效规避这些风险提出了应对措施。 关键词：土地开发；房地产市场；影响分析 中图分类号：F293．3 文献标识码：A 文章编号：1002-2848-2006(03)-0108-00 近年来，随着中国城市化规模和速度的快速提升，作为农地转用过程中的一个必经环节――土地开发得到了迅猛发展，并促使房地产业跻身当前中国的先导产业。许多业界、学界人士对房地产市场的运行和影响因素曾给予了积极探索，但他们关注的焦点是土地价格、供应方式、数量等如何直接影响房地产产品的成本、供需关系以及市场供给主体间的竞争格局，对不同土地开发模式对房地产市场的影响状况却很少涉及。而总结中国土地开发模式、弄清不同土地开发模式对房地产市场的影响机理对于促使中国房地产业的健康快速发展将具有重要意义。对此，本文尝试就这一问题进行探讨。 一、中国土地开发模式的演进过程 与中国房地产制度改革相适应，中国土地开发模式可划分为三个不同发展阶段： 第一阶段，由政府统包的开发模式。这一阶段的明显特征是计划经济下的开发行为，没有经济上的激励与约束。这一阶段，中国还不存在真正意义上的房地产市场。 第二阶段，自1978年逐步实行市场经济后，至1999年以前，房地产开发企业、用地单位自行进行土地开发。在这一阶段，国有土地使用权基本通过协议方式完成出让，开发商以协议出让或先划拨后补办协议出让手续的方式取得土地，自行实施土地开发，整个房地产开发过程由一家开发商完成。这种方式下，开发企业代行政府的土地征用权、收购权和公共品提供职能。此时，开发企业已获取了国有土地使用权，政府对开发企业在权力行使和公共品定价过程中缺乏有效的监管机制。 第三阶段，自1999年以后至今，针对拟出让的地块，在土地出让前，由政府组织实施土地开发，即土地一级开发。根据政府支付开发企业土地开发费用时间的不同，我们可将这一阶段的开发模式划分为以下几种： 1．按开发的形象进度拨付开发款――发包式开发。在这种模式中，政府就土地开发中的征地、拆迁和市政设施建设进行发包，可选择总承包方式或者与承包征地、拆迁和市政设施施工的企业直接签订相关合同，并按各项开发内容的进度拨付开发款。 2．土地开发完成验收合格后支付开发款――委托式开发。在这种模式中，政府就土地开发中的征地、拆迁和市政设施建设通过一定的方式委托土地开发企业实施，在土地开发验收合格后再向土地开发企业支付开发费用。 3．地块出让后支付开发款――联合开发。在这种模式中，政府就土地开发中的征地、拆迁和市政设施建设通过一定的方式委托土地开发企业实施，在土地开发验收合格、土地出让后再向土地开发企业支付开发费用。 这一阶段，政府依法行使土地征用权、收购权，并履行提供公共品的职责。随着土地利用制度的不断完善、成熟，政府管理能力、管理经验的不断增强，政府对城市土地收益的追求，使得政府采用了出让前先行完成土地开发这一模式。此外，三农问题、农民对自身土地权利的诉求成为实施这种制度的外生因素。 综上，第二阶段是在土地出让完成后实施土地开发，第三阶段则是在土地出让前实施土地开发。与此相应，本文将土地开发模式分为出让后开发和出让前开发两种模式，两种模式相比，出让后开发模式下，房地产开发市场进入门槛低，政府土地出让收益少；出让前开发模式下，要求政府具有较高的管理能力和经验。 二、不同土地开发模式对中国房地产市场的影响机理 不同的土地开发模式对中国房地产市场的影响存在两种机理：一是通过影响房地产价格机制的形成直接作用于房地产市场；二是通过影响政府和开发企业的行为间接作用于房地产市场。 (一)土地开发模式直接影响着房地产价格形成机制。对于房地产市场而言，土地开发模式直接影响着土地供应模式，这关系到土地价格形成机制、关系到土地价格传导机制，最终影响着房地产价格；从市场的微观层面看，不同的开发模式会产生不同的竞争格局，进而影响房地产市场。 房地产价格形成机制源于市场供求机制和生产价格机制，这两种机制共同决定着房地产价格的运动。在出让后开发模式下，房地产的价格形成过程见图1表示。 从上图可以看出，在整个房地产价格形成的过程中，房地产价格构成中的重要组成部分――熟地价格的形成不是公开透明的，这不利于房地产市场价格的最终形成。 在出让前开发模式下，房地产价格的形成过程如图2所示。 在这种模式下，房地产价格形成的各个环节通过市场完成，公开、透明