市场比较法，假设开发法在实际评估中的难点与-中国房地产估价师.DOC

市场比较法，假设开发法在实际评估中的难点与问题剖析 北京大学城市与环境学系　冯长春 　　　近年来，随着我国房地产估价业的迅速发展，房地产估价水平不断提高，许多估价师结合估价实务，从理论和实际运用方面对常用的估价方法进行了深入探讨和研究，提出了不同的观点，现总结有关研究成果，就市场比较法、假设开发法等几种方法进行剖析。并供大家讨论，达成共识，以便进一步完善房地产估价理论与方法。 　　市场比较法 　　市场比较法是以市场上实际的成交价格为比准，经修正求取评估对象房地产价格的一种估价方法。它具有现实性、说服力强、易于被接受的特点。但其难点是市场交易情况、交易日期、区域因素及个别因素等一系列项目的比较修正，在这方面，如果估价人员缺乏相关知识，没有丰富的估价经验，往往被认为影响价格的各项因素的比较修正会带有很大的主观性，以致评估结果难以客观准确。因此，下面针对比较修正这一关键问题加以讨论： 　　（一）关于比较修正的计算公式 查阅有关估价书籍和文章，市场比较法的计算公式主要有以下几种： 　 　 　　以上公式中，有三点不同：①因素修正系数与比较实例价格的修正关系不同。（1）——（6）式为连乘关系，（7）式为累加关系；②因素比较修正的基准不同，故100在式中的位置不一样；③因素比较修正的方式不同，如（1）——（4）式采用的是直接比较修正方式，（5）——（7）式采用的是间接比较修正方式。在实际评估中，这些不同点对评估结果会产生什么影响呢？现分析如下： 　　1.连乘式和累加式 　　对影响房地产价格因素的比较修正是采用连乘式，还是累加式，有两种不同的看法： 　　一种观点认为：交易情况、交易日期、区域因素、个别因素四项因素间既相互独立又相互关联，所谓相互独立是指其修正指数是采用单独房地产价格相关关系分析后测算的；所谓相互关联是指它们对房地产价格的影响是综合作用的结果，因此，采用连乘的方式确定综合修正系数是比较合适的。 　　另一种观点认为：连乘修正时，第一个因素修正时既是一个量的概念，同时又是一个比例的概念，第二个因素修正时，则是在第一个因素修正的基础上再进行修正；尽管修正比例没有变，但修正的量由于基础改变，修正值则不同了。由于交易情况、交易日期、区域因素、个别因素相互是独立的，因而在修正时不应有重叠修正现象，另一方面各个因素修正的判断也是分别独立进行的，也就是一个修正量的概念，因此连乘修正是不合适的，应以累加修正为宜。 　　上述两种观点各有其道理，但两种比较修正方式的结果是不一样的，特别是当修正因素越多时，比准价格的差别越欠。究竟采用那种方式比较合适呢？从目前实际运用来看，连乘方法用得较多，美国等也多用价格直接加减法（不是累加法）。认连乘来看，它既反映了各个因素各自与房地产价格的相关关系。又反映了各因素对房地产价格的综合影响作用。但是也要指出，区域因素和个别影响因素又包含多个因子，各因子对房地产价格的影响不是单独起作用，而是共同叠加后发生作用的，因此，区域因素和个别因素的修正指数应采用加和或加权求和的方式测算确定比较合适，即 　 　　根据这种分析，市场比较法（区域因素、个别因素修正系数用直接比较法）的计算公式可表示为： 　 　 　　2.关于比较基准，即100的位置 　　上述（1）?——（6）式中因素的比较基准不同，100的位置不一样。（1）式中，除交易日期一项因素外，其他因素是以估价对象房地产的情况为基准，用比较实例的因素条件与其逐一比较后确定比较实例的修正指数，故100在分子上、（2）式正好与（1）式相反，各项因素是以交易实例的因素条件为基准进行比较修正，100的位置就到了分母。（1）、（2）式这种处理方式都是可行的。（3）式中将100都放在了分子处。也是可行的，这样更易于用计算机计算。避免出错。但（4）式中区域因素的修正是以估价对象的房地产为基准，而个别因素则以交易实例情况为基准。两者在同一公式中不统一，是不合适的。另外要注意公式的互换问题。例如，假定公式（1）中的区域因素取值为100/90，换算到公式（2）中，不能直接在分子上各加10，即100/90≠110/100，（2）式中区域因素的分子应为100×100/90=110，即100/90→111/100。这样100的位置改变了，修正系数仍相同，不会对评估结果产生影响。再要注意的是公式中的交易日期修正问题。公式中一般以比较实例交易当时的价格指救为100进行修正，如果某城市或某区域的价格指数基期与交易期日不一致时，仍以交易当时为100，进行期日修正，则需要分别换算交易当时和估价时点的价格指数。比较麻烦，此时，可根据基期至估价时点地价指数的变化情况，分别求出交易当时和估价期日的价格指数，直接比较计算出期日修正系数，