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工业园区模式调查报告 前言： 本文通过实地调查锦江工业总部基地、青羊工业集中发展区、金牛高科技产业园、武侯工业园、龙潭工业集中发展区等五个大型工业集中发展区后，对目前的工业园区的开发模式、产品模式、运营和盈利模式进行了归纳整理及分析，以便快速、综合的了解目前成都市大型工业园区的情况。 一、主城区工业园集中发展区基本情况 二、工业园区开发模式 从本次调查情况来看，工业园区的开发模式主要分为以下三点： （一）工业地产商开发模式 简单流程：政府供地→开发商→开发项目→招商入驻 代表项目：青羊工业总部基地、青羊绿舟税源总部基地 工业地产商模式是指房地产开发企业在工业集中发展区内获得土地资源后，以政府为支撑，与政府共同出资成立项目公司，进行项目内部的道路、绿化、商业娱乐等基础配套设施及办公场所的建设，然后以租赁、出售等方式进行项目的经营管理，然后获取利润。 例如成都置信，成都较早也较为专业的工业地产开发商，目前主要操作的项目青羊工业总部基地，位于青羊工业集中发展区的核心区域，占地933亩，建筑形态以工业总部大楼为主，辅以灵活分割的小总部工业空间，已经成功引进了包括招商银行、葛洲坝集团等在内的76家优秀企业。而其另外一个项目青羊税源总部基地也已经亮相，近期将开始招商。 （二）政府独立开发模式 简单流程：政府→投资公司→开发项目→招商入驻 代表项目：西部智谷 此种模式，是指各级政府基于本区域的经济建设、社会发展和市民就业等综合因素考虑，直接成立投资公司，打造特定类型的总部经济基地，独立进行建设、招商等运作，吸引税收，推动区域经济的发展。 此种模式最大的优点就是相关的产业政策支持和税收优惠等是直接与政府挂钩洽谈，弹性空间较大。 例如西部智谷，由武侯区成立成都武侯工业园投资开发有限公司开发建设，定位为知名企业区域经济总部聚集区、技术研发及服务外包中心、IT软件动漫创意产业园、中小企业创业基地，主要针对高科技类型的企业进行招商。 （三）综合开发模式 简单流程：政府→投资公司（管委会） ①→开发项目→招商入驻 ②→开发商→开发项目→招商入驻 代表项目：龙潭总部基地 综合运作模式是指对集中工业园区开发模式进行综合运用的工业地产开发模式。 由于工业地产项目具有建设规模大、招商范围广、资金要求大等特点，既要求在土地出让、税收优惠等政策方面得到政府的有力支持，又需要在资金投入方面有保障，能跟上建设开发的进度，还最好有运营工业地产项目的经验保证。因此，单单采用一种开发模式，难以保证建设项目的顺利进行，而且很有可能“烂尾”。 例如龙潭总部基地，在经过整体的规划后，政府成立管委会及相应的招商部门，自己独立开发了东广楼等产业楼。同时，也将园区中的工业用地打造成熟地进行招商入驻，要求入驻企业的投资强度在500万元/亩(含地价)以上，税收30万元/亩?年以上，容积率2.0以上，还要在合同中约定开工时间、建设周期、规范建设条款和违约责任等，对整个园区的建设和档次上进行了约束。目前，已经在其中打造的总部基地有龙潭（裕都）总部基地、美国倍科国际新城，中国第二重型机械集团公司等。 三、工业园区产品模式 （一）建筑形态 1、别墅式别墅式的工业园区目前在世面比较流行。因其环境较好，占地面积较大，产品的户型较大，因此售价（租金）相对较高，而入驻的企业往往都是实力较强的大中型企业。另外一些大型园区中也会存在这些别墅业态的办公楼。 从本次调查情况来看，该类产品多集中在青羊区和高新西区的工业园内。 典型代表项目：青羊工业总部基地、西城国际等 2、写字楼模式 目前市场的大型工业园区中，基本上都包含了小高层/高层写字楼产品。但其所占比例不高。往往是以某大型园区中一个“小组团”的形式存在，如龙潭工业园区中由成都倍科科技有限公司开发的倍科国际新城。与别墅式的办公产品相比小高层或高层的写字楼总价低，面积区间较小，更加适合新兴的中小型企业入驻办公。该类产品零星分布在各个工业园内。 典型代表项目：倍科国际新城、IP科技中心等 3、工厂式该类产品主要针对一些劳动密级型的生产加工企业——既生产基地。产品的面积大，环境较好，同时价格相对低廉。目前的武侯工业园和早期的修建的天府软件园中，有大量的此类产品存在。此类产品多为企业自行拿地修建。截止2008年10月，武侯工业园区已累计引进企业328家，其中鞋业企业25家，电子信息类企业103家，机电一体化企业42家，生物工程及制药企业40家，环保新材料企业17家，投资及其它企业101家。其中入园建设产业化生产基地90家，已建成投产企业57家。 （二）园区功能 1、主要功能——聚合产业群 将若干同质化的产业聚合到一起，产业间、企业间相互激荡，形成了一系列