六盘水市商业业态调研报告4月.ppt

* 六盘水市商业业态调研报告 ——暨“龙城广场”商业业态定位的建议 2011年4月 —————————————————————————— —————————————————————————— ■ ■ ■ ■ 投资环境分析 区域商业典型个案研究 投资客户研究 商业定位建议 目 录 —————————————————————————— 投资环境分析 —————————————————————————— ◆ 根据六盘水市现有的经济发展情况来看，国民生产总值保持持续快速的发 展势头，经济结构进一步优化，个体私营经济地位突出，旅游产业化逐步形 成，外资和利用外资情况逐步得到发展，投资速度有所加快，产业投向更趋 合理：商品消费逐步放量，零售速度增速加快，居民收入稳步增加，人民生 活水平、生活质量不断提高。 ◆ 良好的经济大环境为房地产发展营造了适宜的经济背景。 ◆ 城市化进程步伐的不断加快，为现代化商业物业面市提供了良好的契基 ◆ 居民可支配收入的不断提高，进一步推动六盘水经济的快速发展，也不断提 高当地市民的购买能力和投资能力。 —————————————————————————— 投资环境综述 区域商业业态分布及租金状况 —————————————————————————— ◆ ◆ 产权式酒店、产权式商铺上市，并受到市场热捧； 专业写字楼高调登场，冷清谢幕； —————————————————————————— 六盘水商业房地产市场概况 六盘水作为新兴发展起来的城市，其房地产发展也只是近三四年的事，还处于很初 级的阶段。其商业的原始性也是不言而喻的。 2005年以前六盘水的商业主要是如下特征： ◆ 单商业中心（黄土坡）为主，多商业带附之； ◆ 建筑底商大行其道、原始街铺满布全城、断头路也可堪称商业街； ◆ 商业无规划无定位自行成市； 档次低； 零星购物中心； ◆ 商业地产上市以街铺投资为主(几乎没有其它形式）； ◆ 专业市场少之又少； 2005年后六盘水商业特征： ◆ 新商圈（广场商圈）出现，商业格局开始嬗变； ◆ 商业裙楼开始上市； 商业档次开始提高；社区配套商业走入市场； ◆ 专业市场规范化；特色商业街初探市场； ◆ 大百货、大超市入驻，引费消费观念的改变； 典型商业个案研究 —————————————————————————— 经营总面积约 6000平方米。 合理，垂直交通二部扶梯 总面积、各层面积 经营效果 动线布局 设施、装修 停车位 未出售。 返点模式。 1F主营：名牌化妆品、 黄鉑金饰品、钟表、名 烟名酒、皮鞋、皮具、小 家电、小百货。2F主营： 男士正装、商务休闲装、 衬衫、丝巾、西裤。 3F主营：高级女装、流 行少淑装、名媛淑女装。 4F主营：童装、童鞋、 床上用品、羊毛衫、中老 年装、内衣。 5F主营： 图书、音像制品、文化用 品等。 主要经营：大小百 货，医药补品，珠宝 玉石，黄（铂）金饰 品，钟表，眼镜，糖 烟酒茶、副食品，图 书，玩具，皮包、皮 具，体育用品、健身 器材，各种名牌高、 中档男女服装、鞋 类，各式童装、各 种精美礼品等。品牌 有金伯利、鄂尔多斯、 大白鲨、金狐狸、 黛 安芬、百丽、欧莱雅、 美宝莲、三星、柏诗姬， 金利来等。 恒 远 意 通 百 货 各层租价、年限 分层售价 分层业态、政策 业态定位、主力商家、主 力商家优惠政策 项目名称 —————————————————————————— 现在铜锣湾， 大地影院、佳 惠已进驻。部 分街铺汽车销 售 商场总面积 30000㎡，每层 10000㎡ 商场内环形步 行，有部分店中 店。 消防设施到位，公共区域 没有装修。手扶电梯一层 二层每层套（4部），观 光电梯3部，铜锣湾大门 一部，中庭2部。 地下车位 500个，商 场外围车 位约100个。 经营效果 总面积、各层 面积 动线布局 设施、装修 停车位 一层临街 20000/㎡， 其余为： 16000/㎡。 二层9800/㎡。 三层6000/㎡。 （销售时以 “北京华联”为 炒作点） 一层临街铺面 为80/㎡，余下 的为60/㎡，二 层均价35/㎡。 三层均价25/㎡。 租赁年限为5 年，返租10年。 一层：为超市、 精品百货和儿童 游乐园。二层： 影院，餐饮，女 装。三层： KTV，童装，余 下5000左右平方 未定。（而实际 招商未执行前期 定位） 商场部分定位为综合型商场，其中 主力商家有贵阳铜锣湾KTV，佳惠 超市，广东大地影院。对其主力 商家免一年至一年半的租金，小商 家免3个月。前3年无递增，3年后 照市场价递增。商管费2元。租赁 年限5年。现铜锣湾KTV（三层） 租金价格在20 /㎡，每年5