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中国城镇居民住房消费需求弹性分析[摘要]影响城镇居民住房消费需求的因素是多方面的，包括收入水平、住房价格、人口因素、金融和税收政策等等。其中，收入和价格因素是构成影响居民住房需求诸多因素中最主要和最直接的因素。应分析住房需求收入弹性和价格弹性。从提高居民收入和稳定住房价格两个方面鼓励城镇居民进行住房消费。 [关键词]住房消费需求；收入弹性；价格弹性 [中图分类号]F293．3　[文献标识码]A　[文章编号]1003―3890(2007)03―0038―04 一、住房需求的收入弹性分析 中国住房制度改革起始于1998年，由于住房是单件价值量巨大的商品且购买住房的支出往往占了居民收入的很大比重，高收入和中高收入的家庭作为住房消费群体最先进入住房市场消费，他们依靠其强大的经济实力实现了对住房的需求。中低收入家庭是城镇居民的主体，伴随中国房地产市场的发展繁荣，住房消费群体的范围将不断扩大，城镇中低收入家庭进入住房市场消费是经济快速增长和消费结构升级的必然趋势。而收入是居民实现其住房消费的货币保障，只有强有力的货币支持才能保证城镇中低收入家庭顺利进人住房市场进行消费。 鉴于中国城镇居民之间存在着收入差距，笔者将城镇居民按收入分为三个阶层，即低收入阶层、中等收入阶层和高收入阶层。其中，低收入阶层包括最低收入户和低收入户，其收入数据是将最低收入户和低收入户的收入按人口比例进行加权平均得出；中等收入阶层包括中等偏下户、中等收入户和中等偏上户，其收入数据是将中等偏下户、中等收入户和中等偏上户的收入按人口比例进行加权平均得出；高收入阶层包括高收入户和最高收入户，其收入数据是将高收入户和最高收入户的收入按人口比例进行加权平均得出。根据表1中的数据，1995～2004年，中国城镇居民家庭中的低收入阶层的人均可支配收入除2002年有所下降以外整体呈现上升趋势，平均增长速度为5．89％；中等收入阶层和高收入阶层的人均可支配收入均呈现上涨趋势，平均增长速度后者快于前者，分别为9．41％和13．47％，且两者人均可支配收入的增速均快于低收入阶层，分别比低收入阶层人均可支配收入快3．52个百分点和7．58个百分点。由于高收入阶层人均可支配收入的增长速度快于中等收入阶层和低收入阶层，导致城镇居民家庭间收入差距的不断拉大。就高收入阶层和低收入阶层的收入水平而言，其收入差距从1995年的2．94逐渐扩大到2004年的5．53，其增幅达2．59。在中国，中低收入阶层的人口占城镇总人口的绝大部分，他们是消费的主体人群，高收入阶层收入的快速增长和收入差距的不断拉大势必会影响到城镇居民家庭总体的住房消费。同时，即使中低收入家庭想要通过获得住房消费贷款实现住房消费的愿望，也需要具有稳定收入来源和一定收入水平才能具备贷款资格。可见，收入水平的高低是影响城镇居民家庭住房消费的一个直接且重要的因素。 收入弹性具有若干政策性特征，可以将其作为衡量“政府的收入政策对于解决住房消费问题的手段是否有效”的判断依据，因为如果低收入阶层的收入弹性小，即使提高其收入，也不能期待住房消费支出有所增加、对政府刺激住房消费问题的解决也不起任何作用；另一方面，收入弹性大的时候，依靠收入上升可以期待住房消费支出的增加，因而通过提高收入的政策就成为解决住房消费问题的有效手段。鉴于收入对住房消费的影响，笔者测算了中国城镇居民家庭住房消费需求的收入弹性。住房消费需求的收入弹性即住房消费变化的百分比与引起该变化的城镇居民家庭收入变化的百分比的比值，它反映城镇居民家庭收入水平的变动对住房消费需求影响程度的大小，用公式可以表示为： 在式(1)中，Q为住房需求量，I为收入，Ei为住房消费需求的收入弹性。由于收入与需求量成同方向变化，所以住房消费需求的收入弹性应为正值。根据经济学一般原理，若0＜Ei＜1，表明住房消费对收入的变化反应不敏感；若1＜Ei＜∞，表明住房消费对收入的变化反应敏感。 在这里，笔者分别对低收入阶层、中等收入阶层和高收入阶层的住房消费需求弹性进行测算。其中的收入采用各年各阶层的人均可支配收入(数据见表1)，住房需求量采用各年各阶层城镇居民家庭的人均住房消费支出(数据见表2)，同时运用Eviews分别对这三个阶层建立双对数模型。模型结果如下： 低收入阶层：LogQ1=-0．54+0．62LogI1 中等收入阶层：LogQ2=-2．07+0．82LogI2 高收入阶层：LogQ3=-5．50+1．23LogI3 从模型结果可以看出，低收入阶层、中等收入阶层和高收入阶层的住房消费需求的收入弹性分别为0．62、0．82和1．23，反映城镇居民家庭的住房消费支出随收入水平的提升而增加。但由于低收入阶层模型的R2值过小，该模型的拟合优度不好，