宁波庄桥项目可行性分析-5、11.pdf

165 165 开发庄桥116655亩地块的可行性分析 165 165 一、116655亩地块介绍 该地块坐落于庄桥镇，余镇公路旁，占地165亩，离市中心（三江口） 7.2公里，驱车15分钟，公交25分钟，出租车16元，是庄桥镇规划的大 型居住区，现就该地块作一详细介绍： 交通：806路（太平洋保险公司——庄桥童家）、4路（第三医院——变压 器厂）。 医院：祥星医院（庄桥医院） 学校：庄桥中学 菜场：庄桥菜场，较旧 公路：三江口出发：人民路——环城北路——倪家堰路——余镇公路 周边环境：沿倪家堰路两边是工业区，离该地块西南角是庄桥镇的工业开 发区，空气质量较差；庄桥河水质差，比较脏，该地块上空有军用 飞机经过，每天8-15 趟，低空降落飞行。沿华辰（中元）大桥— —庄桥，道路没有开通，并且将近三公里是荒芜一片的农田和农舍。 二、、宁波市的土地供应状况 土地是不可再生资源。政府在推出土地的过程中，定量、有计划的控制， 这样导致土地的供应量有限，地价上涨，竞争激烈，同时，政府在转让土地的 使用权时加大规范力度，实行土地招标，这样，中、小企业在土地的取得方面 有一定的难度。土地是房地产开发的最基本生产要素，因此，房地产开发公司 根据自身的条件进行适量的土地储备是很有必要的。 三、、目前宁波市房地产开发格局 1、房地产的开发是循序渐进的，受市政、交通、道路的影响很大，2001 年甬城的开发热点主要集中在环城线两边，2001-2005年的开发方向逐渐向外 环线推进。 江东：随着城市的空心化和政府力推的东扩工程的开展，楼盘的开发呈现 江东、海曙平分秋色，江东以百丈路、中山东路、中兴路、甬港南、北路构成 “井”字形的开发格局，开发商向地价低廉的三、四类地段进军。 百丈东路集聚了实力雄厚、总体竞争力强的楼盘，华光城 1998年以“小 区城市化”而震撼了甬城，江南春晓的以品牌优势滚动开发持续热销，小区环 境幽雅，小区巴士等生活配套齐全，溪溪流水贯通小区。 中兴路：以华侨城、常青藤*小城、东海花园为代表。 1 中建房产的两幢高层公寓雄踞在江东的府地百丈路与中兴路交汇点，尤似 一座房产界的灯塔高高昂立，又首次以SOHO 概念将高层住宅短期内一售即 磬。常青藤小区以规模优势正积聚能量，蓄势待发，以先建后售。对宁波其 2 他开发商产生巨大的压力。东海花园以1800元/ m 的起价为工薪族营造一 个温馨的家而喜报迅传。 海曙：海曙的房市喜优参半。中央花园、世纪城以全市最高价位段而持 续滞销，丽都名邸、银杏四季也难逃厄运。一、二类地段中能喜笑颜开的恐 怕只有望京欧院，因其有绝佳的地段和较早的入市、套型合理、销售管理到 位等 。 江北：因其工业用地且人口少，房市出现持续平稳的态势。 2 2 22、目前，宁波的房市中，低层，低密度，低价位的住宅主要有如下特征： ⑴、价位控制在1500元/m2 左右：有新佳苑，1400元/m2；大朱家二期1680 元/m2；飞虹新村，1645元/m2。都在江东，均属鄞县地块。 ⑵、偏远的别墅入住率不高，如甬江新区的华丰庄园，销售率为45%，入主 率只有10%，别墅区居住与办公混乱一体，不利于管理。 四、衡量成熟地段的三个条件 开发成熟的地块是房地产成功的一个充分条件，在一块不成熟的地块上无 论建造何种住宅，都是徒劳的，而衡量成熟地块的三个条件必不可少，一是 道路，二是配套，三是周边生活环境。 道路：纵观目前甬城的开发热点和国内一些大城市的房地产开发，城市主 干道