房地产审计汇编.docVIP

第1部分 了解房地产企业及其环境 第2部分 房地产行业审计重大错报风险点审计 第3部分 房地产企业财务报表附注特点 了解房地产企业 索取主要的五证 五证的范围、申请顺序及作用 “五证”包括《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房销售许可证》（《商品房预售许可证》） 项目最初申办的就是《建设用地规划许可证》，这个证件严格限定土地使用范围、边界和占地面积。（规划部门） 第二申办的是《建设工程规划许可证》，此证件限定本规划地块上所建建筑物的功能类别，是属于商用、厂房、住宅、公寓等。 第三申办的是《施工许可证》，此证件是申请可以合法施工。 第四申办的是《国有土地使用证》，这是开发商花费比较高的一个证件，开发商要向国家交纳相应的国有土地使用金。房屋是否拥有产权，全系此证。一般住宅的国有土地使用年限为70年。 （国土部门） 最后申办的是《商品房销售许可证》，拥有此证的商品房，是可以合法买卖的商品房。是开发商已经交纳了土地使用金，可以合法买卖的房屋。 房地产业四个阶段特点说明： （一）前期准备阶段 开发的前提是取得土地，目前主要实行招、拍、挂方式，向政府缴纳土地出让金并取得国有土地使用权证。 房地产企业的开发产品在建设前须经政府审批。一般企业在生产产品或提供服务之前无须报政府审批，具有充分的自主权。而房地产企业在开工前，要通过政府的立项审批和规划审批。 用地审批要对企业产品的规模、种类进行审批，取得用地规划许可证、建设工程规划许可证及施工许可证。 （二）建设阶段 开发过程中受到政府相关部门的控制。在建设过程中受到环保、卫生、城管、建委、土地管理等行政部门的监控。 开发产品只有通过政府的验收才可交付购买者。经过消防审批、卫生审批、工程验收、竣工备案等环节后，开发产品才可上市交易。 市政部门的产品和服务是开发产品的重要组成部分。水、电、热、燃气、通信等配套设施必须达到使用条件，房地产企业的开发产品才能交付使用。 对产品的设计要委托专业的规划设计和建筑设计机构来完成。施工要委托具有相应资质的施工企业来完成。 建设周期长，投资大。房地产项目的建设周期一般都很长，整个过程往往几年才能全部完成。房地产企业在开发过程中，一方面，需要投入大量的购地资金；另一方面，开发产品本身的造价很高，又需要不断地投入建设资金，因而，房地产项目的投资额往往都非常大。 （三）销售阶段 销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售。现房销售即开发商在开发产品完工后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此种销售方式。 商品房预售实行许可证制度。开发商进行商品房预售，应当向政府房产管理部门办理预售登记。取得“商品房预售许可证”。 产品交付应以开发产品通过政府审批，即取得政府的竣工验收后才得以实现。另外，开发商还要落实物业管理公司及物业管理方案。 （四）持有阶段 房地产企业开发建设的开发产品，除了对外进行销售转让外，还可能存在长期持有的情况。一般情况下，房地产企业长期持有的物业仅包括经营性物业，而不包括住宅物业。 所谓经营性物业，就是指经营性、收益性房屋，如写字楼、商场、购物中心、购物广场以及工业厂房和仓库等。相对于作为最终消费品的住宅而言，经营性物业具有长期收益的特点。房地产企业持有物业的特点如下： 为了规避经营性物业分割销售带来的经营风险，一般隋况下，房地产企业持有的经营性物业规模较大。如果经营性物业规模较小，房地产企业可以直接将其进行销售，因其一般不具有持有的价值。 房地产企业对持有的经营性物业，存在两种经营方式，一是对外出租，取得租金收入；二是进行自营，取得自营收入。 持有物业一般具有增值的特性。房地产企业一般是长期持有经营性物业，而不是短期持有。持有物业在开发建设完成时，因不具备商业氛围，一般价值较低，但经过较长的培育期后，持有物业将产生很大幅度的增值。 持有物业可以产生并为房地产企业提供充足的现金流。在宏观经济调控之下．房地产企业的可持续经营能力面临考验，依靠内生资金提升业绩、扩展规模的企业更容易受到投资者的青睐。而内生资金主要来源于企业自有经营性物业产生的长期收益。 第1部分 了解房地产企业及其环境 1.1 房地产行业状况、法律环境与监管环境以及其他外部因素； 1.2 被审计单位的性质； 1.3 被审计单位对会计政策的选择和运用； 1.4 被审计单位的目标、战略以及相关经营风险； 1.5 被审计单位财务业绩的衡量和评价； 1.6 被审计单位的内部控制。 1.1 房地产行业状况、法律环境、监管环境及其他外部因素 1、行业状况 注册会计师可能需要了解以下情况： （1）房地产行业的总体发展趋势是什么？ （2）当前房地产行业