天津市商业研究研究分析报告6195357421 - 副本 - 副.docVIP

PAGE \* MERGEFORMAT 1 近郊商业重点项目分析（项目本体周边区域） 区域概况 大东丽湖商圈 东丽湖商圈 东丽湖 商圈 区位 大东丽湖地区规划总占地面积100平方公里，规划区域四至为东至黄港水库、南至津汉快速路与津汉高速联络线、北至京津塘高速公路二线、西至规划中的津芦公路。其中建设用地约46.02平方公里。2020 年规划人口规模30 万人。 设计理念 在新的“生态之旅”城市设计理念下，大东丽湖区域结合自然基地资源，以充分尊重城市自然环境为前提，提出了“两个区域（市区与滨海）?一个核心”的开发理念，重点打造大型商业中心、国际会议中心和旅游中心。人和自然在这里交汇和交流，大型商业中心、国际会议中心、旅游中心、养生度假、创意公园及生态居住等六大功能区相结合，创造津滨连接带上的优质生活。 区域规划定位 依托中心城区，建设成为我市新的、重要的生态型居住区； 依托以现代产业为主的滨海新区产业功能区，建设成为高档配套商务区； 依托生态资源，建设成为特色旅游休闲度假区。 根据总体规划，大东丽湖区域将打造成为： 成为天津的旅游度假中心 成为康体理疗中心 成为国际会议中心 商业辐射区域 按规划，东丽湖的商业及商务主要是面对市区及全国范围，但目前区域内所供给的商业主要是针对区域内的消费者，但随着华侨城、中国集的开放及更多商业体的供应，所辐射的区域将更为广泛。 项目区域现有地产项目 万科城 建筑面积：190万平米 占地面积：4095亩 销售均价：9000元/平方米 别墅：13000-24000 恒大绿洲 建筑面积：120万平米 销售均价：9500元/平方米 现有商业项目分析 水上温泉欢乐谷 概况：“水上温泉欢乐谷” 位于天津市东丽湖旅游度假区,占地面积达7万平方米,总投资达5亿元,内设有亚洲最大的室内养生温泉,含水疗SPA、死海盐浴、特色理疗、中药浴池等温泉理疗；同时开发了超大规模的海上乐园,设有冲浪、飘流等趣味、刺激的水上娱乐项目；另配备200余间豪华客房,具备大型会议接待等商务功能；并设有KTV、演绎、酒吧等娱乐项目；中餐区可容纳600人同时就餐,还设有各式风味餐厅.致力于打造地中海风格的主题温泉娱乐中心. 景区主要娱乐设施为：市内养生温泉、水上乐园、冲浪、漂流等趣味刺激的水上娱乐项目为主！ 门票包含项目：桑拿、温泉泡池、温泉理疗、水上健身、爱情海造浪池、飞瀑大舞台（专场演出）、彩虹滑道、飞天太空盆、互动水屋、淘气堡、地热玉炕、健身房及豪华休息驿站，以及免费的早餐和宵夜。 超大温泉游泳造浪区:天津最大规模室内人工造浪池,独特的荷叶浪、卷珠浪、涌浪、平浪等20多种不同的波浪,带给您身临大海的感受. 水上温泉欢乐互动区:大型水上游艺互动娱乐设施彩虹滑道、飞天太空盆让您挑战自我;为儿童量身打造的互动水屋、稚趣湾是儿童的水上乐园. 传统温泉区、温泉药浴区、多功能理疗池、各具特色的养生理疗温泉如冲浪浴、维淇浴、灌顶喷浴、温泉鱼疗等几十种世界流行的水疗设备供您选择.迎合游客追求新鲜、追求刺激的消费心理;建造独具特色的多元化、趣味化、一站式温泉理疗休闲养生圣地. 项目面对客群：面对京津地区周末度假人口。 项目分析：项目以温泉为主题，建立室内水主题欢乐谷项目，周边配以商业、酒店、餐饮等，整体经营良好，但体量过小，未能造就一个区域核心项目，如将其游乐部分放大，加以丰富的主题，经营效果会更好。未能采用会员制等经营手段抓住周边高端客户的长时间消费，经营体制欠缺灵活。 未来将会逐步形成的商圈 商圈 地铁商圈 海河沿线 西站商圈 地理位置 地铁沿线 天津站-柳林 天津西站周边 业态定位 地铁商业街、餐饮 写字楼、裙楼高端百货、餐饮、娱乐 西站商业街、超市、百货、酒店 辐射范围 全市人口 全市人口及部分旅游人口 全市人口、枢纽涉及人口 客群定位 各类消费群 中高端消费 各类消费群 发展前景 2、3号线的开通形成中转站，大量人口集聚 城市发展重要节点、随着中粮、嘉里中心成长而兴盛 2011年西站交通枢纽的投入使用会使区域加快形成 标志项目 朗香街 嘉里中心 西站商业街 小结：随着城市的发展，公共交通与新建交通枢纽的潜力不可预估，地铁沿线商业的发展可从北京、上海、广州等一线城市找到案例，都是非常火爆，而交通枢纽的建立更加集聚了客流，商业定会发展迅速。海河沿线的商业发展带为高端写字楼底商构成，此区域将与小白楼连接，形成CBD的高端商业氛围。