山水逸境可行性研究报告完整版.docVIP

山水逸境项目 可行性研究报告 太合房地产有限责任公司 北京兴业万发房地产开发有限公司 目　　　录 第一章　　项目概况 一、投资方概况 二、项目位置 三、建设规模 四、可行性研究报告编制依据 第二章　　市场分析与定位 一、区位分析 二、市场 第三章 项目整体开发思路与进度计划 场地现状 市政设施 交通条件 城镇规划及社会环境条件 环境保护条件 征地、拆迁、移民安置条件 拆迁情况与拆迁方案 第四章　　工程方案和工程进度计划 技术方案 工程方案 施工建设计划 第五章　　投资效益分析 成本构成分析 销售定价 项目的投资、收益指标 价格敏感性分析 盈亏平衡分析 项目各年度损益情况 方案成本及效益综合情况 第六章　　项目筹资与投资计划 第七章　　研究结论  第一章　　项目概况 一、投资方概况 该项目由北京兴业万发房地产开发有限公司开发建设，该公司是股份制房地产开发企业，公司注册资本人民币2000万元，其中太合房地产有限责任公司投资1300万元占65%，李黎明投资600万元占30%，林洁投资100万元占5%。太合房地产公司是北京市知名房地产开发公司，在北京市场成功运作了欧陆经典、时代庄园、太合嘉园等高档项目，林洁领导的伟业房地产顾问公司，曾经全案策划了湖光山舍、通用时代、华鼎世家等项目。 二、项目位置 山水逸境项目（以下简称该项目）位于京城西北的海淀乡青龙桥村。东与北京市六一幼儿园相邻，西距玉泉山东围墙约200米，南侧是玉泉山东路，北边是五环路南30米宽的绿化带，中部有纵贯南北的厢红旗路。该处到市中心不过15公里，去中关村只有5公里。这里山水映衬，空气清新；历史深蕴，名胜众多；是一处公认的京郊风水宝地。 三、建设规模 1、项目规划用地48.26公顷； 2、项目建设用地33.99公顷； 3、项目总建筑面积29.80万平方米；其中住宅21.97万平方米； 公建1.62万平方米；地下6.21万平方米 4、项目将建成总居住人口3300人的高品质居住社区 四、可行性研究报告编制依据 1、《青龙桥新村建设项目合作开发协议》； 2、北京市人民政府办公厅文件，京政办发[2001]97号；京政发[2000]20号。 3、青龙桥新村建设（一期）规划意见书，2001绿规意字8号；北京市规划委员会审定设计方案通知书，2001规审字2040号绿隔审2-014号。 第二章　　市场分析与项目定位 一、区位分析 项目区位的独特性构成了项目的独特性 1、独特的景观 （1）山环水抱，风水绝佳。本项目正北为燕山余脉环抱，正西玉泉山峰卧立，正南京密水、玉河水对接，北面金山、东南万寿山拱卫左右形成犄角之势。正应和了山环档风则气不散，有水为界则气止之理。 （2）坐观燕京八景之“西山晴雪”及“玉泉垂虹” （实景照片） 稀有的泉水 玉泉位于西郊玉泉山上山间石隙中喷涌而出，淙淙之声悦耳。下泄泉水，艳阳光照。犹如垂虹，明时已列为“燕京八景”之一。明清两代，均为宫廷用水水源。  （实景照片） 尊贵豪华的皇家园林 利用优美和谐的山水风光，营建离宫、园林和庙宇等，是中国历史文化的重要方面。自公元938年辽升幽州为南京，建为陪都以后，历金、元、明、清，北京作为封建王朝的都城，长达八百余年。在这期间，北京西郊积淀了极其深厚和丰富多彩的历史文化。 （实景照片） 在西山风光胜处，有金章宗八大水院，即八处行宫，开创兴建皇帝行宫之先河。 清代，从康熙至乾隆年间，利用北京西郊得天独厚的优越的地理环境和自然风光，大规模地营建皇家离宫园林，建成了以畅春园、圆明园、万寿山清漪园、玉泉山静明园、香山静宜园，即所谓“三山五园”，将中国古典园林建设推到了登峰造极的地步，创造了辉煌的成就。 此外，西山地区由于环境绝佳，亦成为皇家墓群和庙刹的首选位置，如金山口的景皇陵和玉泉山一带的功德寺。 4、浓厚的人文色彩 项目周边的历史悠久的著名学府，营造了本地浓厚的书香气息，而目前在西山地区的国家军、政机关又使该地区笼罩着一种神秘色彩。 二、市场 （1）北京市场现有低层、低密度项目22个，主要分布在四环以外、五环周边，项目总体价位呈现北高南低的趋势，而西北香山地区的项目由于处于上风上水之地，其价格又稍高出；（详见附表6） 西北部地区自水清木华园创造中关村热销场面以后，给中关村住宅市场无疑注射了一针兴奋剂，在住宅建设跟不上需求的情况下，华润置地所开发建设的华清嘉园原用于拆迁的住宅却成了“抢手货”，价格从5000多元/平方米升至7000多元/平方米，还供不应求，租金也一路上扬。事实上，强烈的住宅需求持续了将近3年，直至去年才相对趋于饱和。 与国务院建设中关村的精神同步，万柳地区应运而生，自阳春光华、光大花园、万泉新新家园不断创造销售和价格新高的时候，也吸引了发展商的开发热情和运作愿望，于是，接踵而来的项目自然而然地拥堵在