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* 建发房产 成都产品整体定位建议 建发·鹭洲 产品整体定位建议 1、国家宏观调控,全面信贷紧缩; 2007年国家先后出台一系列货币政策、税收政策、信贷政策紧缩 信贷,从最初的源头银行直到终端的购房者全面从紧。导致全国市场 成交量普遍下滑,供销比快速攀升,市场开始进入整固期; 2、受次贷风波影响,国际金融形势严峻,可能进入新一轮经济调整期,中国在这一国际形势下能否独善其身未为可知; 3、土地价格快速上涨,增加了开发成本,同时也提高了风险; 在新特区设立的背景下,开发商高涨的投资信心、注重资本运作 的港资强势介入以及房价和地价的共生促长成为土地价格快速上涨的 三大推手。 4、成都房地产市场总体运行情况良好。 2007年虽然也出现了较大幅度的地价和房价增幅,但由于前期基数较低,相对全国其他市场,仍属合理范围。2008年1月份起,销售已出现回暖的信号,不排除今年经过短时间的调整后,强大的市场刚性需求爆发从而带来新一轮的价格上涨; 一、宏观市场 小结: 从紧的金融政策环境下以及不确定的市场前景下,企业战略决策建议倾向于稳健经营及风险控制为导向,财务上追求现金流至上而非利润第一,工程进度上争取尽早达到预售条件,为可能的局势回暖创造销售条件。 1、多重利好因素助高新南区成为持续热点; 高新南区重新定位为“城市新中心”。成都市政府的南迁、89亿资金的注入、新的领馆区和世界500强成都总部的规划,使得政府欲打造国际城南高端形象的意图越来越明显。 2、地铁一号线的全面开工也将促进城南进一步发展; 3、同时,08年高新南区供应将翻番,市场竞争激烈; 二、区域市场 三、08年主要竞争项目供应分析表 未开盘 18.6 悦城 8000(目前剩余房源10000元左右) 30(08年上半年无房源推出) 南城都汇 7400 21 华润·凤凰城 7300 12 中海·兰庭 现价(元/㎡) 08年供应量(万㎡) 项目 四、项目定位 城南花园生活特区 案名建议 首推:建发·南郡 备选:建发·鹭洲 建发·鹭港小镇 主力客群:成都市中高端客群 高新南区经理层以上客群 辅助客群:城南工作的年轻新贵 沿海等地投资者及高薪外来工作者 五、目标客群 10% 60-70万 85-90 ㎡ 15-20 ㎡ 70 ㎡ 20% 100-140万 140-160㎡ 30-40㎡ 120㎡ 所有户型 都设置飘 窗,高度 2.2米。 70% 80-90万 110-120㎡ 20-30㎡ 90㎡ 住宅 精装,挑高 / 50-60万 70 20 50-60㎡ 商业转换 备注 比例 总价 实得面积 赠送面积 面积 类型 六、户型配比 建发·丽水金沙 产品整体定位建议 一、08年主要竞争项目供应分析表 5600 10左右 金地·嘉年华城 6300(实得均价5100左右) 6-8 凯丽美域 7200 10左右 中大·君悦金沙 7300 6-8 祥域 6400 6.2 华府金沙 目前均价(元/㎡) 08年供应量(万㎡) 项目 二、两种可能的定位探讨 方向一:70平米以下,以中小户型为主力; 方向二:180平米以上,以纯大户型为主力; 总体宏观环境下,企业战略的要求; 更快的销售回款,保证企业现金流; 商业面积的处理,确保消化大量的商业面积,有效降低楼面地价,同时保证社区整体的一致性; 70平米以下 以中小户型为主力 三、案例分析:天合·凯旋城 1、 基础资料 占地面积: 63.7亩 总建筑面积: 21万 建筑密度: 22% 容 积 率: 3.99 绿 化 绿: 30% 总 户 数: 1085户 项目定位:“城西都市高层精品住宅小区” 剩70多套 22.38% 223 190-205 4室2厅2卫 剩40多套 70.38% 770 120-170 3室2厅2卫 完成 8.41% 92 80-100 2室2厅1卫 销售率 合计比例 合计套数 面积范围 户 型 2、户型配比 3、销售记录 8100 168-200 “乐章” 08.2 7800 168-200 五批次 07.10 7300 140-150 四批次 07.8 6800 140-150 四批
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