整体定位及物业发展建议终稿【地产物业管理精品资料】.ppt

* 外窗保温系统 外窗子系统 外窗型材采用铝合金断热型材，配高强度密封胶条； 玻璃采用双层中空玻璃（5+30+5）mm。 夏季使用遮阳卷帘。 外窗的传热系数达到了2.7W/ m2 门窗保温方式可有效节能30%~40% 夏季使用遮阳卷帘，室内柔和温馨的采光效果 * 报告重点回顾1——规划建议及商业价值最大化 1、增加部分5+1或4+1花园洋房，形成价值梯度。 2、出入口建议设置在翠庭路上，提升展示效果，同时与1期3号地块入口相呼应，衔接两期项目 3、园林节点需要配合营销体验，起到展示作用 4、农贸市场、广场和会所等配套设施价值最大化 5、在兼顾规划可行性的同时，使商业价值最大化 * 报告重点回顾2——产品和户型配比建议 产品定位：根据项目限制条件、市场、客户需求， 4号地块：16层和4+1花园洋房 5号地块：9层和4+1花园洋房 户型创新价值点： 180/270度转角凸窗 错层阳台 入户花园 空中花园 客厅挑空 * 报告重点回顾3——户型面积区间和户型配比 面积区间 户型 二期占总户数比重 一期占总户数比重 80-90 紧凑两房 15% 26.5% 90—100 舒适两房 20% 15.9% 100—120 紧凑三房 40% 32.3% 120—130 舒适三房 20% 8.6% 大三房及复式 四房为主 5% 16.7% 总核 100% 70-80平米 80-90平米 90-100平米 100-110平米 110-120平米 120-130平米 130平米以上 1/484 75/484 23/484 25/484 32/484 27/484 25/484 4/484 49/484 54/484 50/484 48/484 15/484 56/484 1、两房略减 2、增加紧凑型3房和舒适型三房 3、降低大三房或复式比例 208套 276套 多层 高层 * 报告思路 市场竞争分析 物业发展建议 经济测算 目标与约束条件 发展战略 整体定位 项目属性界定 项目核心问题 客户分析 * 经济测算条件 根据各物业类型的排布基本确定各物业类型的占地面积 根据南京市场一般水平确定各物业类型的单位建安成本。 1.花园洋房在南京市场与区域市场中，属于稀缺产品，因此相对于公寓有较大的价值增加。 2.兼顾销售过程中小高层、高层和花园洋房的价格梯度，三者之间应有合理的价格梯度。 物业 类型 16层 点式高层 16层 板式高层 5+1 花园洋房 9层多层 农贸市场 建筑 面积 17664 19200 7770 22800 1500 建安 成本 1600元/平 1600元/平 900元/平 800元/平 4000元/平 销售 单价 6000 6300 7000 6700 —— * 本项目成本费用清算表——项目开发成本为2.23亿 土地成本 建安工程费 市政配套及人防费 室外工程费 销售费用 财务费用 不可预见费用 其他费用等 成本因素 序号 项目名称 数量 （平） 单价 （元） 金额 （万元） 备注 1 土地费用 71434 1181 8436 2 前期工程费 71434 150 1072 3 建安费用 71434 1463 10451 各物业建安成本合总 4 管理费用 71434 83 598 (1+2+3)×3% 5 其他费用 71434 73 522 3×5％ 6 财务费用 71434 66 477 (1+2+3+4+5)×65%×0.5×6.336%*1.1 7 不可预见费 71434 60 431 (1+2+3+4+5+6)×2% 8 维修基金 71434 43 314 3×3％ 9 开发成本合计 71434 3122 22302 1-8项合计 * 本项目收益表——收益为1.1亿 序号 项目名称 金额 备注 1 销售收入 43726 各物业销售面积*各物业单位售价 2 总开发成本 22302 3 销售费用 1311 1×3％ 4 营业税及附加 2404 1×5.55％ 5 利润总额 17707 1-2-3-4 6 所得税 5843 5×33％ 7 增值税预提 875 根据销售收入的2%预提 8 净利润 10988 5-6-7 9 总成本费用 26894 2+3+4+7 10 净利润率 40.85% * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 城北户型市场户型小结 供应以80-100平两房和100-130平三房为主