“三旧”改造拆迁补偿价格影响因素研究 - 广州大学.pdf

第１６卷第１期 广州大学学报（社会科学版） Ｖｏｌ．１６Ｎｏ．１ ２０１７年１月 ＪｏｕｒｎａｌｏｆＧｕａｎｇｚｈｏｕＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙ（ＳｏｃｉａｌＳｃｉｅｎｃｅＥｄｉｔｉｏｎ） Ｊａｎ．２０１７ “三旧”改造拆迁补偿价格影响因素研究 ———以广州市为例 刘景矿，　庞永师，　王　东 （广州大学工商管理学院，广东广州　５１０００６） 　　摘　要： 拆迁补偿价格问题是“三旧”改造项目在改造过程中最重要的问题之一。通过建立多 元线性回归模型，分析了影响“三旧”改造拆迁补偿价格因素。研究结果显示：影响的显著程度依 次是房屋销售均价、家庭年均收入、政府相关政策、行政区域、被拆迁人行为、拆迁户数；不同行政区 域对拆迁补偿价格标准的影响程度也不同，经济发达的区域，影响程度最大；被拆迁人行为对拆迁 补偿标准具有显著影响，政府在制定拆迁相关补偿政策时应更多地考虑被拆迁群众的意见。这些 结论与建议可为政府制定“三旧”改造房屋拆迁补偿价格标准及相关政策提供理论依据。 　　关键词： 三旧改造；拆迁补偿价格；影响因素；多元线性回归模型 　　中图分类号：Ｆ２８２　　　文献标识码：Ａ　　　文章编号：１６７１３９４Ｘ（２０１７）０１００４４０７ 　　“三旧改造”是在城市发展到一定阶段后，土地 ［２－６］也有学者认为 素，以房地产的市场评估来确定， 集约化发展要求下，针对“旧城镇”“旧厂房”和“旧 旧城改造拆迁补偿的价格基础在于土地再开发后的 村居”的改造。以广东省为例，目前已投入“三旧改 新增价值，增值主要在于被拆迁人获得补偿、开发商 造”资金已达到８２１３１５亿元，约占全省固定资产 ［７－８］ 获得的开发利润、政府获得土地出让金等。 国外 投资的５６５％，共完成“三旧”项目４２４３个，面积 方面，Ｒｅｉｍａｎｎ举例东柏林土地征收案例，认为政府 ［１］ ２２５５万亩，节约土地约１１．０６万亩。 然而，“三旧 的补偿原则要依据所征用的房产属性来决定，属性 改造”项目的开展也并不是一帆风顺，改造完成比 差异由房产所归于的城市的规模大小和城市内财产 例偏低。“三旧”改造过程中涉及到法律法规和政 ［９］ 分配的机制两个方面决定。 Ｒｉｃｈａｒｄ等利用基于美 策风险、投资风险问题、土地权属问题、土地出让交 国芝加哥房地产征用补偿和重建的实证模型，认为 易规范问题、拆迁补偿问题、利益冲突问题等，尤其 对城市住宅区征用，应该考虑建筑物的年代、规模和 是拆迁补偿安置问题日显突出。拆迁补偿价格是否 周围的交通状况等因素；征用补偿应该保证征用费 满足被拆迁对象的要求，或者拆迁补偿价格是否超 ［１０］ 用和土地价值之间的平衡。 出拆迁方的整体开发预算直接影响着“三旧改造” 项目进展。因此，分析拆迁补偿价格影响因素，制定