新政策下打破常规的会计做账高招2.pptVIP

九 房地产企业地下车位的涉税问题 1 地下车位房产税 （1）地下车库房产税的纳税义务时间 【案例】甲公司所开发楼盘整体于2010年4月21日取得竣工备 案表，于2010年3月10日办好停车场经营许可证，并委托物业 进行对外出租经营，车库于2010年9月14日取得产权证书。 问题1 车库的房产税发生的时间是什么时间？甲公司委托给 物业公司对外出租经营，房产税的纳义务人是物业公司还是 甲公司？ 车库的房产税纳税义务时间应是2010年 4月，根据《国家 税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》国 税发〔2003〕89号 文件第二条第（四）款规定：房地产开发 企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交 付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。因此，对房地产开 发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前 房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房 产税。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房 ，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。该例中竣工验收的 时间是4月，使用的时间是3月，因此，从次月即 4月起房产税 的纳税义务产生了。 问题2：假设甲公司与物业公司签订租赁协议，将车位以每月 每个200元的价格出租给物业公司，假定物业公司将以每个40 0元的价格对外出租，请问甲公司是应该按200元缴纳房产税， 还按400元缴纳房产税？ 根据《房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有 人缴纳。因此，该公司应以200元缴纳房产税。 （2）非人防车位出租房产税如何计算 【案例】甲公司下属一家房地产企业在商品房地下建造了一个 自有非人防车库，面积1000平方，分割为20平方一个的车位对 外出售，各车位之间无建筑物分割，仅仅是在地面上划线进行 区分，今年11月销售300平方，对外出租100平方，待销售面积 300平方，其余的300平方米转为自用。假设每平方建造成本 1000元，已出租部分租金月收入10000元。 问题1 转为自用的地下车位是否要缴纳房产税，如何缴纳？ 根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建 筑征收房产税的通知》财税[2005]181号的规定：一 凡在房产 税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相 连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等 ，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下 建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中 生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。 在该文的第二条规定：自用的地下建筑，按以下方式计税 第一，工业用途房产，以房屋原价的50-60%作为应税房产原值 应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%-30%]×1.2% 第二，商业和其他用途房产，以房屋原价的70-80%作为应税房 产原值。 应纳房产税税额=应税房产原值×[1-（10%-30%）]×1.2% 房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治 区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自 行确定。 第三，对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地 下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为 一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。 因此，上述房开企业转为自用的地下车位，应按建造成本 原价的70%至80%折合成房产原值，计算缴纳房产税。注意，这 里有一部分是待售的，建造成本应按总的建造成本乘以30%作 为转为自用车位的固定资产原价。 问题 出租的自有地下车位如何计算房产税？ 出租的地下建筑， 根据《中华人民共和国房产税暂行条 例》文件第三条的规定：房产出租的，以房产租金收入为房产 税的计税依据。 　　第四条 房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率 为 1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%.根据《 国家税务总局关于印发（试行稿）的通知》的规定：（六） 租赁业，是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设 施等转让他人使用的业务。 根据上述规定，出租地下停车位应按规定以租金收入为计 税依据缴纳房产税。 （3）属于人防车位出租房产税如何计算 【案例】某房地产开发的地下车位属人防设施，人防工程移交 后，通常开发单位提出申请，签订租赁合同并领取人防工程使 用证后，会将人防工程回租过来，签定的应当是租赁合同，租 赁期限20-70年不等，大都是一次性交纳租赁款。这时候进行 适当改造，大都改造成地下车库，然后对外转租。 问题：如果房地产企业将地下车库（人防）对外转租的是否缴 纳房产税？ 2006年1月1日起，财政部、国家税务总局下发了《关于具 备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》财税［