房地产交易及相关法律适用.ppt

9.破产财产中的物权 案例：2006年5月12日，张某、周某与常州金坛房地产公司签订购房合同一份，分别购买金坛公司住宅62套、58套，共计2000万元。约定的交房时间为2007年12月底。同日，张、周付清了全部购房款。同年6月7日，所购房屋办理了预告登记。 2007年6月，金坛公司因资不抵债，被宣告破产。 问题： 张、周享有什么权利？ 对于买卖中的特定物的性质，2006年颁布的破产法和之后的所有司法解释都没有做出明确的规定，而之前最高人民法院2002年7月18日发布的《关于审理企业破产案件若干问题的规定》（法释{2002}23号）作出了规定。 法释{2002}23号第71条明确规定了几种不属于破产财产的情形，其中第四项为“依照法律规定存在优先权的财产，但权利人放弃优先受偿权或者优先偿付特定债权剩余的部分除外”，第五项为“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”。 由于商品房预售合同的标的物为特定的房屋，因此自然可以适用此司法解释的规定。也就是说，在商品房预购买卖中，支付了全部价款的购买人可以在出卖人破产时对所购买的房屋享有一种类似于所有权人“取回权”的权利，购买人的权利在此种情况下被司法解释明确赋予了物权效力。 因法释{2002}23号关于特定物买卖的规定与之后的破产法及相关司法解释并不冲突，所以，法院在处理特定物买卖的破产案件中，法释{2002}23号第71条的规定继续使用，最高院至今没有废止。尤其在商品房的买卖中，付清全部购房款的购房者享有买卖商品房的所有权。 六、开发商与购房人之间购房纠纷法律适用 1.商品房买卖效力认定 案例 2003年1月5日，8名台湾人与上海松江某房地产公司签订协议一份，协议约定，房地产公司为8名台湾定制8套别墅。协议约定每套别墅面积为258平方米，每套别墅的定制费为60万元，别墅的所有设计、材料款、建筑承包款、装潢、绿化都由台湾人自己承担。协议签订后，台湾人根据房地产公司的要求，先后支付240万元（每套）。2005年5月，别墅竣工，房地产公司拒绝交房，并于同年7月起诉法院，要求法院确认双方签订的合同无效。 问题： 1.合同是否有效？ 2.台湾人能取得别墅产权吗？ 法律规定 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 2.商品房的销售广告和宣传资料的约束力 案例 可以办理上海户口 到市中心距离半小时 有中心花园 条件： A.说明和允诺具体确定 B.对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响 3.预订合同的效力 预约 预订 预购 有效认定： 具备买卖的主要内容 支付主要购房款的 4.未登记合同的效力 A.约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的 B.未约定的 5.双倍赔偿的几种情形： ??? （1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； ??? （2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人； （3）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； ??? （4）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； ??? （5）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 6.房屋的保修期 房屋建筑工程的最低保修期限为： 地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限（纪念性建筑和特别重要的建筑结构设计使用年限为100年，普通房屋和构筑物设计使用年限为50年)； 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年； 供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装为2年； 装修工程为2年； 其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。 7.面积误差的处理 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理； 合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理: （1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人不能请求解除合同的； （2）面积误差比绝对值超出3％，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息的； 买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人； （3）房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 8.产权证问题 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届