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房地产开发税收征管 毛甲富 内容安排 一、房地产开发各环节的会计核算 二、房地产开发各环节的涉税政策 三、房地产开发的税收管理探析 四、房地产开发土地增值税的清算 五、房地产开发企业所得税的清算 六、房地产开发其他税收的清算 七、房地产开发的税收评估分析  第一部分： 房地产开发 各环节的会计核算 一、房地产开发经营特点 1、工程跨年度，产生预付工程款。 2、期房销售，产生预收售房款。 3、周期长、风险大、回报丰厚 。 根据上述特点，税收必须采取预征。 二、各环节的会计核算 1、立项报建环节 发生的报批报建费用通过“管理费用”核算。 向有关部门预交的保证金通过“其他应收款”核算。 2、筹集资金环节 取得的银行借款和其他借款通过“短期借款”核算，股东投入的周转金通过“长期应付款”核算。 发生的利息费用通过“财务费用”核算。 二、各环节的会计核算 3、征地拆迁环节 发生的土地出让金、土地转让费、市政配套费、契税及印花税、耕地占用税，土地办证费用直接通过“开发成本---土地费用”核算。 拆迁补偿、安置动迁、农作物补偿等货币支出凭协议和领款凭证通过“开发成本---土地费用”核算。 二、各环节的会计核算 4、工程准备环节 发生的勘察设计审查以及临时设施费用通过“开发成本—前期费用”核算。 向政府部门缴纳的人防、检测等工程费用通过“开发成本—前期费用”核算。 工程发包时收取的保证金通过“其他应付款”核算。 发生的“三通一平”工程费用未取得合法凭证时通过“预付账款”核算。 二、各环节的会计核算 5、工程建设环节 预付桩基、土建、其他各项基础工程款时通过“预付账款”核算 自购工程材料取得合法凭证直接通过“开发成本—建安费用”核算。欠付费用通过“应付账款”核算。 二、各环节的会计核算 6、开盘预售环节 发生的广告宣传等售楼费用通过“销售费用”核算。 预付售楼佣金通过“预付账款”核算。 收取的房屋定金和预售房款通过“预收账款”核算。 按“预收账款”计提各项“应交税金”，通过“待摊费用”科目核算。 预缴各项税金冲减“应交税金”。 二、各环节的会计核算 7、竣工交房环节 预付各项工程款结算取得合法凭证将“预付账款” 转入“开发成本”核算。欠付费用通过“应付账款”核算。 预付售楼佣金取得合法凭证将“预付账款” 转入“销售费用”核算。欠付费用通过“应付账款”核算。 开发成本结转条件成熟时将“预收账款”转入“主营业务收入”核算。买方欠付费用通过“应收账款”核算。还建房屋按同项目销售价格同时通过“主营业务收入”和“开发成本—征地费用”核算。 按占地面积和建筑面积分配结转已销商品房成本费用。将已销商品房“开发成本”转入“主营业务成本”。 二、各环节的会计核算 8、项目清算环节 按税收政策清算各项应缴税金，清算与预提差额调整“待摊费用”和“应交税金”，然后与收入配比转入“税金及附加“以及“所得税”科目。 将确定自用的房产按分摊的成本费用转入“固定资产”核算。  第二部分 房地产开发 各环节的涉税政策 一、规划设计环节税收政策 规划设计环节应考虑的税收政策有： 1、普通住房税收政策 政策规定，普通住宅增值额不超过20%的免征土地增值税，超过20%全额征收。 普通住宅应同时满足三个条件：每套建筑面积不超过140平米、小区容积率在1.0以上、销售价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 规划设计环节税收政策 2、经济适用房税收政策 开发商在商品住房项目中配套建造廉租住房和经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税和印花税。如果廉租住房、经济适用住房符合普通住房标准，同时享受普通住房税收优惠政策。 规划设计环节税收政策 3、拆迁补偿税收政策 地面附着物的补