房地产结点过程解释.docVIP

房地产各节点流程解说 认筹 认筹：即开发商或代理商在所开发或代理的房地产项目即将达到预售条件之前，面向购房者所采取的一种意向性认购行为。其实质对于购房者来说，是一种房屋认购意向，此时购房者所购房的价格、房号（甚至面积）等主要因素均处于不确定状态。对于开发商来说，是一种预售行为。其表现形式主要有：内部认购；VIP认购；认筹等。 1.符合认筹条件的要求 拿到预售许可证（国有土地使用许可证、建筑用地规划许可证、建设工作规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证） 2.“认筹”里暗藏了的“玄机”。 1）陷阱一：“认筹”楼盘大多没有预售许可证 2）陷阱二：变相占用消费者资金 尽管开发商均承诺，“认筹诚意金”可无条件无息退还。但有专家则认为，这实际是一种无偿占用消费者资金的“融资方式”。 由于近期以来国家的宏观调控对开发企业的资金来源产生了较大影响，“认筹诚意金”就成了不少开发企业的重要“融资渠道”。尤其是在项目开盘前的那段时间内，往往是开发商资金最为紧张的阶段，“认筹诚意金”无疑可解决“燃眉之急”。 3）陷阱三：排队之“谜” 4）陷阱四：故意控制房号 5）陷阱五：开发商随时提价，优惠成“空中楼阁” 3.认筹的形式 1）交认筹金 2）签认筹协议，复印身份证 3）拿贵宾卡， 4.未达到认筹条件的转换方式——验资 1.验资形式 客户以自己的名义在开发商指定的银行存入制定的数额，这个数额从2万—10万不等。存好后，到售楼部，经过售楼部查验存档后，发给VIP卡，已完成验资手续。数额不同，有些会导致享受的优惠不同。 2.验资意义 1）可以筛选客户 2）调查客户是否有购买能力 3）强化购房者签合同的决心 5.解筹 解筹：是一种与认筹相对应的销售活动。即当开发商或代理商在所开发或代理的房地产项目即将达到预售条件时，对于认筹者购房行为的确认。其实质是商品房销售的第一阶段。其表现形式为签订认购协议。此时，购房者的房号、面积、价格等所有因素已经全面确定。 6.认筹与解筹的法律界定。 1） 认筹活动的法律界定：在房地产发展初期认筹属于法律上的一种灰色地带，是开发商在并没有完全达到预售条件时的一种预售行为，并没有完全界定为非法。但当房地产发展达到成熟期后，这种行为已经被明确地界定为一种非法的预售行为。如《襄樊市房产管理局关于进一步加强商品房预售管理的通知》第一条就明确规定，未依法取得商品房预售许可证或不在预售范围内的项目，房地产开发企业不得预售商品房，不得以定金、内部认购、发放贵宾卡、借款等任何形式变相无证预售商品房，也不得以任何形式发布商品房预售广告。 2）解筹活动的法律界定：它是建立在认筹活动基础上的一种相对应的预售行为。虽然认筹行为非法，解筹行为不能因此认为是非法的。根据2004年《城市房地产预售房管理办法》应该界定为一种合法的预售行为。由于各地出台了一些严于《城市房地产预售房管理办法》预售条件的规定，导致出现了一些符合《城市房地产预售房管理办法》预售条件但并不符合当地预售条件的情况。很多楼盘是处于符合国家预售规定但并不符合地方预售规定的状态，于是出现了认筹的灰色地带。 认筹的好处。 1.提前锁定部分意向客户，为制造热销局面打下基础。 2、提前回笼资金，缓解资金压力。 3、创造宣传推广契机，以相当额度的增值空间及市场前景吸引目标群体提前参与，以互动式信息传递深层渗透。 4、对目标客户进行试探性销售，避免定价时的盲目，从而实现利益的最大化。 5、建立客户档案对客户进行管理，通过调查分析为以后的价格调整、业态规划、广告传播、事件营销、一对一的直效营销等提供准确可靠的事实依据。 五、认筹前提 1、现场客户登记量达到认筹会员卡数量的最少两倍以上。 2、认筹到解筹时间（达到预售条件）最长不得超过两个月，间隔时间最好在一个月之内。 3、至少提前一个周公开发布认筹信息，并要求电话通知所有客户在正式认筹前，亲临营销中心了解相关认筹政策。 4、认筹当天需有银行专职收款员和严格的保卫措施，最好请当地派出所，配备警力，最好配备现场刷卡机。 5、以现场广播和音乐的形式及时渲染现场认筹气氛。 6、需对现场以空飘、气球、条幅等形式制造现场气氛，认筹当时和次日最好有演出活动在现场助兴。 7、销售人员必须全面掌握认筹相关政策和操作方法。 8、项目基本信息已经确定。主要有：规划方案已经审批通过，户型、面积、产品业态已确定。 工程进度快，形象好，工地热火朝天。 六、认筹注意事项 1、为关系户预留一定数量的金卡。 2、及时报道认筹良好效果。 3、相关物料准备完毕，认筹申请单采用一式两联并带有复印功能，同时附编号，便于资料归档。 4、配合客户认真有效填写VIP会员资料申请表。 开盘