综合用地地价评估方法的评估理论依据探讨.pdfVIP

安徽农业科学，Journal of Anhui Agri．Sci．21307，35(35)：11534—11535 责任编辑 姜丽 贪任校对、 王淼 综合用地地价评估方法的评估理论依据探讨 徐占军，张绍良，张建，恽如伟，阮并晶 (中国矿业大学环境与测绘学院土地资源管理系，江苏徐州22loo8) 摘要 从综合用地的定义出发，对综合用地分块出让的定义、出让的可行性进行了简单的探讨；并着重应用基准地价分类系数修正 法对综合用地分块出让地块的地价进行了评估，在探讨方法存在误差时，同时阐明了这种方法的理论基础。 关键词 基准地价；综合用地；基准地价分类系数修正法；地价楼层分配率 中图分类号 F301．0 文献标识码 A 文章编号 O517—661l(21307)35一l1534—02 根据《城镇土地估价规程》(GB／T 18508-2001)的划分， P住 =P~zxSxf窿 (2) 综合用地是指由居住用地，工业用地，教育、科技、文化、体 式中，P商 为商业用途部分地价；P商为基准地价系数修正 育、卫生用地，商业、旅游业、娱乐业用地这四类用地类型中 法测算的商业用地单价；5为总土地面积；厂商 为商业用途 任何两种以上的综合。从评估的角度说，综合用地出让的交 部分的地价楼层分配率；P住 为住宅用途部分地价；P住为 易案例在土地市场上不多，且综合用地的用途组合方式各 基准地价系数修正法测算的住宅用地单价；厂住 为住宅用 异，个体情况差异较大，在相邻地区很难找到同类型的比较 途部分的地价楼层分配率。 案例，所以用市场比较法来评估分块出让地块的地价实际 2 基准地价分类系数修正法的理论依据论证 操作较困难，测算结果的可信度一般。目前，国内外学者对 目前，我国缺乏对综合用地出让地价的明确的评估方法， 综合用地的评估大多是将其作为一个整体加以评估，选用 很多土地估价师在评估综合用地地价时，会用到该分类修正 的方法一般是基准地价分类修正法，也有学者采用加价模 方法，而且用该方法评估出的宗地价格也符合实际的地价 型来测算综合用地价格。为此，笔者对综合用地地价评估方 水平。但其评估缺乏明确的理论依据，评估结果往往难以完 法的评估理论依据进行了探讨。 全令人信服，使得该土地估价方法目前只能作为一种对其 1基准地价分类系数修正法的技术路线 他土地估价方法估价结果的验证方法，而难以作为一种真 基准地价分类系数修正法是建立在传统的基准地价系 正的估价法加以推广应用。 数修正法的基础上，利用城市已经评估出的基准地价，然后 商住综合用地和单纯的商业或住宅用地的之所以不 根据综合用地的实际用途组合方式，依靠最佳、最高使用用 同，就是因为在宗地上设置的用途是不相同的。问题的矛盾 途原则，划分用地类型，并在城市划定的容积率的前提下， 就在此。为此，笔者以商住综合用地为例，设A楼为5层，底 评估各用途部分在该容积率和相应的地价楼层分配率下的 层用途为商业，2～5层为住宅的商住综合楼，B楼为5层，全 标定地价，标定的地价即为综合用地出让地块的地价。 为商业用途的全商业楼 (图2)。A楼和B楼所处的一般因 在评估过程中，首先假设宗地为某种单一用途用地，用 素、区域因素和个别因素几乎相同。 该用途基准地价测算出宗地单价，然后测算出空间分配系 数(即地价楼层分配率或面积分摊系数)，用空间分配系数 测算出实际综合用地中该用途部分分摊的地价，这就是综 合用地出让中某种用途地块分摊的地价。用同样方法测算 出其他用途部分分摊的地价。其评估中的重点和难点是地 A B 价楼层分配率的测算。以商住综合用地为例(图1)，综合用 图2 待估综合用地模拟实例示意 地出让地价测算的基本计算公式为： 通过市场替代原理可知，A楼底层商业用途部分部分 P商i=P