2016年最新商业地产行发展趋势分析报告.pptVIP

（二）万达三代产品内容 万达产品的发展演变过程 第三代万达 第二代万达 第一代万达 长春万达广场 长沙万达广场 济南万达广场 南昌万达广场 南京万达广场 第一代万达广场（单店，5-6万平方米） 万达一代产品的缺陷： 案例：南京万达——坐拥新街口市级核心商圈，经营的却是小业主的小商铺，经营价值严重弱化，土地价值极低，对土地是种浪费！ 第二代万达广场 哈尔滨万达广场 武汉万达广场 南宁万达广场 沈阳万达广场 天津万达广场 哈尔滨万达广场 （组合店， 10-15万平方米） 万达二代产品的缺陷： 案例：武汉万达——坐拥市中心核心商圈，商业建筑缺乏现代商业元素，商品品牌度很低，小面积商铺多，很难提升品牌档次。 第三代万达广场（城市综合体，30万平方米以上） 包头青山万达广场 长春红旗街万达广场 福州金融街万达广场 合肥包河万达广场 呼和浩特万达广场 济南魏家庄万达广场 购物中心+酒店+写字楼+公寓+住宅 以超市卖场为主力店的，持有集中商业的城市综合体 其特点是以超市卖场为主力店，带动其他商业快速销售去化，并提高售价；写字楼布置于地块一，临近英雄山路，最大限度的展示项目品质，推升整体档次。 方案一 以休闲商业街区业态为主，实施全盘销售的城市综合体 其特点是以休闲商业街区业态为主，商业大部分集中于地块一，临近英雄山路，最大化商业可视性，提升售价与去化率，写字楼受建筑密度限制骑乘于商业裙房之上。 方案二 案例三：济南祥泰英雄山路项目 项目的功能从零售购物中心的商业到休闲商业街区。 建筑形态定位 多栋单体高层 花园式配套商业 案例三：济南祥泰英雄山路项目 总体产品组合定位 公寓 办公 商业 项目的开发模式/功能定位/客群定位/竞争格局决定建筑形态与风格 案例四：上海城开南方商务区项目 商业项目地块利用价值最大化的案例介绍 通过对项目地块价值的解构，为建筑设计提供依据 关于地块 从 不规则难点 至 最佳排布 高商业价值区域 特点：符合商业金角银边的价值规律，客流导入关键点。 利用： 1.以广场等手法扩大与外部客流的商业受视面。 2.利用其商业昭示性，以标志性商家表达项目的商业功能和商业品质。 中等价值区域 特点：非客流主要进入点，但临街面大，展示性较好。 利用：临街面宜有足够的步行道路区域和收放的空间，以建筑外观的商业元素体现商业的品质感。 高商业价值区域 中等商业价值区域 价值重塑区域 价值重塑区域 特点：在人流及车流导入上均不占有优势。 利用： 1.通过建筑环境的打造，延伸商业建筑，增加情景性。 2. 适宜设置目的性较强及客群集聚效应较好的业态。 对本项目地块价值进行全面研判： 案例四：上海城开南方商务区项目 关于地块 从 不规则难点 至 最佳排布 在地块价值判断基础上，做出整体规划布局： 商业地标 生活型商业（主力店区） Block精品餐饮购物街区与中小型主力店 单体式组合大型主力店区 品牌旗舰形象店 商业地标 机械穹顶 规避建筑视线阻挡，最大限度辐射两大人流集聚点。 作为主力店间的连接空间，与餐饮休闲业态配合形成核心聚集点。 作为主力店间的连接空间，与餐饮休闲业态配合形成核心聚集点。 作为主广场的气候调节阀 时尚购物与娱乐业态集中布局区 于最佳形象展示面布置，体现品质形象。 绿化隔离区 阻止消费者沿西北东南动线撤离；与北部菜市场和居民区进行分隔。 案例四：上海城开南方商务区项目 通过对项目地块价值的解构，为建筑设计提供依据 4家国际知名设计公司方案： 第一家 第三家 第四家 第二家 案例四：上海城开南方商务区项目 为设计公司提供国际最新商业综合体设计的参考案例 我司提供的实地考察项目案例： 关于建筑设计 从 相信品牌 至 回归诉求 香港国金中心将写字楼入口设置在商场1楼 香港圆方商业广场将写字楼入口设置在商场B1F 香港新城市广场将酒店入口与商场相连通 案例四：上海城开南方商务区项目 最终设计稿 商业、写字楼、酒店相互连通，实现联动 集中式商业与街区式商业相结合 案例四：上海城开南方商务区项目 3、中国商业地产的未来发展趋势 1、拉动内需的国策与城市化进程继续推 动商业地产的持续开发 2、商业同质化现象将继续存在发展 3、持有开发经营的比重会不断上升 4、地产开发资本与商业资本的紧密结合 中国商业地产的未来发展趋势 5、低能级城市开发城市综合体的风险趋大 6、商业的购物功能弱化，综合消费功能提升7、商业地产专业化分工的作用会逐渐显现 8、商业地产呼唤专业商业设计公司/运营公司 中国商业地产发展特征与未来发展趋势 三、中国商业地产项目典