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* * * * 地下一层：生活超市（lifestyle market),东侧首层有独立入口，便于大量目标购物人群的进入，提高地下空间商业效益。 地上1-4层：百货及名牌专卖店，为商场最佳展示空间，有利于休闲、体验式购物环境的营造，是整个购物中心品质和环境的体现重点。 地上5-6层：餐饮 、游戏 、书店、空中花园、健身、美容美体 、观景餐厅、KTV 等 ，纯体验式的消费场所吸引人群进入商业空间的最高层，不仅提高了商场空间的利用效率，丰富了购物中心的功能，而且成为顾客休息逗留的空间， 延长顾客停留时间、增加商场的销售额。 * * 商业地产项目空间动线规划、环境设计 * * 商业地产项目百货、专卖店 北侧结合扶梯的中庭及南侧百货内的扶梯形成两道垂直动线，平面上基本以这两处扶梯为核心规划为环形动线，合理规划边厅与中区的 面积、进深比例。 环境设计的装饰手法，讲究吊顶天花、照明灯具与地面铺装的强烈呼应，装饰引导性很强。 各楼层的装饰风格、色彩搭配、材质运用与商品属性、风格协调。 * * 餐饮休闲区 中端品牌的入住，在统一规划的基础上突出品牌特色，环境档次不错。 五层屋顶花园与娱乐休闲等商业配套的结合，在高层写字楼的半围合下闹中取静。 * * * * * * 超市 U型动线设计，沿墙一圈的大望板与生鲜区墙面、地面的结合设计，非常醒目，引导性极强。 重点照明及引导性照明灯具运用，避免了日光灯带照明的单调 。 超市logo的米黄与咖啡色系的色彩运用，贯穿到 整个卖场的每个部位，如望板、蔬果区吊架、商品指示牌、柱面装饰、塑料框等，使整个卖场的装饰风格统一，强化了品牌的可识别性。 * * 小结： 本项目的选址、总体策划、业态组合及功能布局等方面的特点，对城市中心区的旧商业中心改造及社区购物中心建设具有很好的参考价值。 * * 十二、商业地产招商时要知道的九项定位 * * 第一、商业地产业态定位 这是商业地产定位的第一步,也就是对于商业物业来讲,它究竟适合做什么,是做百货、大卖场、还是做便利店、家居建材、还是把它们组合在一起做购物中心？这就是第一项业态定位。 * * 第二、商业地产功能定位 功能就是商业项目到底是做什么的？是做购物、还是做健身、运动，还是做餐饮、休闲、娱乐，还是做旅游、会展。 功能不仅仅是购物，很多人在定义商业的时候很狭隘，我们认为商业不仅仅是卖东西，实际上现代商业的功能是复合型的。 * * 第三、商业地产品类定位 商业项目是做服装、还是做百货？ 是做家电、还是做通信、数码？ 是做家居、还是做建材、还是做灯饰、还是做窗帘布艺？ 这叫品类组合。 如果一个商业项目做家居建材城，那也是需要品类定位的，比如红木家居做不做？ 还是做现代家居，藏品做不做？ 床做不做，还是只做厨房用具？ 这都是品类。 做窗帘、灯 具、木地板、油漆、暖通，这都属于品类定位。 * * 第四、商业地产客群定位、客层定位 这就是我们反复说的，商业项目是为哪种人服务的？ 我们在这里要弄清楚“客群”与“客层”区别。 “群”是一伙人 “层”是一个层次的人 有很多人把这两个概念混淆了，最后导致定位模糊、不清楚。 * * 第五、商业地产商圈定位 这是指商业项目的辐射面积，是做方圆十公里的，还是做方圆五公里的，还是做步行五分钟就可以到的社区商业，社区商业和城市商业中心的商圈是不一样的，所以商业项目的商圈定为一定要搞清楚。 * * * * （4）实战兵法-商业地产项目功能定位 商业地产项目的功能定位即根据项目的整体规模、开发目标进行的功能确定与功能布局。 商业企业的建筑设计、空间结构、动线设计、设备配套等与企业的经营有极强的关联性，只有进行准确的功能定位，商业企业的建筑设计、空间结构、设备配套才能有的放矢，投资建设的项目才有商业经营的价值。 * * （5）实战兵法-商业地产项目经营定位 商业地产项目在进行经营定位时，要考虑项目当地的经济发展水平、经济总量、城乡居民收入水平、消费能力、市场容量和总体需求，同时要充分结合当地未来发展空间，着眼未来，从战略眼光定位，贴近市场，贴近消费者。 * * * * （6）实战兵法-商业地产项目营销策略定位 营销策略定位就是通过建立特别的产品销售渠道和方式，使产品和营销具有某种特色，从而利用产品和营销在消费者心目中的印象，在市场占有一席之位。 商业企业在进行营销策略定位之前，要对当地的商业发展状况、竞争状况、购买能力、消费结构、商业经营现状、顾客购成、销售客单价等等进行详实的调查，并据此确定商业企业的营销策略与销售方式。 * * （7）实战兵法-商业地产项目招商策略定位 商业地产项目在招商之前，必须对当地的目标市场、品牌结构、品牌档次进行充分调查，了解哪类品牌更易于被当地的市场所接受，这样，才能更好地确定企业的目标品牌、支柱品牌和