第10章居住规划与房产投资.pptVIP

Company Logo LOGO 第十章　居住规划与房产投资 现在正是买房时！ 什么时候是出手买房的时机？ 我需要 我喜欢 我不卖：自住房关心的是房，而不是价 我买得起：心理上买不起 房价会跌吗？什么时候跌？ 会跌，但是至少现在不跌 现在买房有风险吗？ 有风险，但是不买房有涨的风险 有所有人都赚钱的市场吗？ 有，中国的房市 所有人都赚钱的市场健康吗？ 不健康，但是不会永远不健康 谁会成为不健康市场的最后一棒？ 越晚接棒可能性越大 可以希望政府政策打压吗？ 分税制改革后地方政府没有钱只有地 损害经济增长 宁要浦西一张床，不要浦东一间房 借钱买房天经地义 首付款：首套房贷20%，家庭成员二套房贷50% 一次付清的优惠可以去银行的个人贷款中心申请“直客式贷款”业务 足够的还款能力：最为合理的月供算法是月供占月均收入的比例不超过50% 良好的信用记录：贷款和信用卡的还款记录被纳入了个人信用报告 办信用卡时最好选择与工资卡相同的银行：到了信用卡还款转账银行自动从工资卡还款 贷多少年？ 贷款时间：1个月至30年，可以分5段 1-6个月、6-12个月、1-3年、4-5年、5-30年 实际的平均还款期限为5年左右 借款人的年龄：不超过65岁 所购房屋的房龄：年龄加上贷款的期限不超过70年 Eg: 现在45岁，要买一个房龄还有20年的房子 = 目前最多可以贷款20年 为什么要做居住规划 陷入低首付款的陷阱，买自己负担不起的房子 没有考虑未来收入与支出的变化，购房梦功败垂成 没有房涯规划的观念，难以拟订合理的行动计划 没有一个具体可行的购房规划，很难强迫自己储蓄 没有事先规划购房现金流，无法选择最佳的贷款配合 租房与购房规划 居住规划目标：大小、地段、环境、交通…… 根据居住规划目标和利率水平、房租成长率、房价成长率、居住年数、负担能力等等因素判断购房还是租房 租 房 优点 缺点 同样的预算有更多的空间 非自愿搬离的风险 购房的首付款可以用于投资 更灵活地应付家庭收入的变化 无法按照自己的期望装修房屋 较大的迁徙自由度 房屋瑕疵、毁损由房东承担 无法运用财务杠杆追求房价差价利益 不用考虑房价下降风险 购 房 优点 缺点 对抗通货膨胀 缺乏流动性 强迫储蓄累积实质财富 提高居住品质 维持成本高 信用增强效果 满足拥有自用住宅的心理效用 有赔本损失的风险 自住兼投资：居住效用资本增值 购房和租房的决策因素 年成本法 购房年成本 = 首付款×机会成本率 + 贷款余额×贷款利率 + 年维修费及税金 – 房价每年涨幅 租房年成本 = 押金×机会成本率 + 年租金 @ 还需要考虑决策者对未来房价涨跌的判断 小王看上了一处100平方米的房子。如果租用，房租每月5500，押金1个月租金。如果购买，总价120万，首付60万，可以申请60万、利率6%的房贷。房屋的维护成本是5000元/年，预计房价每年上涨100元/平米。押金与首付款的机会成本均为3%。 租房年成本 = 5500×12 + 5500×3% = 66165 购房年成本 = 60万×3% + 60万×6% + 5000 – 100×100 = 49000 2. 净现值法（可考虑不讲） 在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量折现为现值，比较两者的净现值较高者为合算 Excel 表9-2 购房与换房规划 可买多少钱的房子？ 购房负担能力分析 （1）年收入概算法 可负担房价（通常为年收入的5-8倍） = 年收入×负担比率÷房贷利率÷贷款成数 Excel 9-1 （2）目标精算法 Excel 9-2 2. 可负担房屋总价 / 需求面积 = 可负担房屋单价 可负担房屋总价：852606 3. 已确定购房总价后的规划：以期房为例 Excel 9-3 平方数 单价 适合地区 55 15500 二环 60 14200 三环 95 9000 五环 如何选择房子 购房与换房的信息来源 选择哪个区位 选择哪个特定社区 选择哪种特别标的 选择哪种装修方式与设施 换房规划 换房能力概算 需筹首付款 = 新房净值 – 旧房净值 = (新房总价-新房贷款)-(旧房总价-旧房贷款) 2. 随生涯状况由小房换大房 准备充分后买梦想的家 3. 换房所需的阶段性储蓄 Excel 9-4 生涯阶段 购房经验 选购因素 月收入 可负担房价（万） 青年期30 首次购房 房价、便利 3-5000 20-35 前中年 30-40 首次换房 学区、交通 5000-10000 35-70 后中年 40-55 第二次换房 环境、治安 10000-150000 70-100 老年期55 第三次换房 养老、遗产 5-8000 30-50 换房