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《小户型营销模式研究》课题大纲 二、小户型营销模式研究的目的和意义 二、小户型营销模式研究的目的和意义 二、小户型营销模式研究的目的和意义 人口数量的增加使居住需求增加给房地产需求量带来刚性的影响。 （济南市人口由2000年550万——2007年增长到600万） 城市化率大幅提升一直是国内房地产行业赖以蓬勃发展的最为重要的契机。要成为城市人口，则大多数人要在城市中拥有住房，对房地产市场上造成刚性需求。 房地产具有两种功能：居住和投资 房地产属于固定资产，具有很强的保值增值性，尤其是从长远的发展观察房地产具有较高投资利润率。 产品、 价格、 促销、 渠道、 人员、 服务环境、 服务过程 二、小户型营销模式研究的目的和意义 重汽·彩世界 定位 彩世界核心价值 产品定位 营销推广——三步走 第一步 品牌先行 营销推广——三步走 第二步 情感推广 营销推广——三步走 第三步 产品推广 三大营销活动 三大推广渠道 推广主题：谁的LOMO，谁的爱？ 卖点系列：活动宣传、形象宣传、内部认购、销售信息 二、小户型营销模式研究的目的和意义 报纸 户外 网络 广播、车体等 主要渠道 辅助渠道 2. 公司外部 案例 乐模LOMO 项目概况 （1）建筑类别：近10万㎡双塔结构 （2）总户数：容纳800余户 （3）户型面积：30-80㎡精装小户 （4）创新点：乐模LOMO小户型 ——生活方式我来定 （5）定位语：宜商、宜住、宜租， 省会精装小户型 营销策略——准确把握客户特点展开营销活动 （1）客户分析——充分挖掘潜在客户 （2）把握九种类型客户的生活状态 （3）价格定位——低价入市·低开高走 （4）VIP促销策略——从开盘到入住的客户全盘服务计划 发售LOMO增值卡 乐模LOMO特别加推行动 全面放号 菜单式精装修 开展”十·一“置业计划 LOMO的”365-24“计划提供便利生活配套 ”宜家“大团购为业主寻求家居优惠 传播策略——制定全通道的立体攻势 （1）根据需求实现有主次的媒体推广策略 有层级的阶段传播 互动式的软硬结合 针对性的立体攻势 （2）组合使用电视、报纸、网络、短信等宣传通道 （3）策划符合项目推广要求的公关活动 乐模LOMO情景样板间真人秀 事件开盘仪式——艺术雕塑揭幕仪式 乐模LOMO之星自拍大赛 乐模LOMO首届青少年乐队汇演 广告策略——营造差异化竞争路线 推广主题：乐模LOMO，中山路上的小户型城邦激赏开盘 卖点系列：开盘预热、火热开盘、销售信息、进展情况 推广主题：LOMO解码，精品小户型的价值链 卖点系列：理念价值、地段价值、建筑价值、配套价值、户型价值、装修价值、休闲价值、投资价值 推广主题：LOMO生活大赢家 卖点系列：精装修、宜家团购 前期预热及 内部认购期 火爆开盘期 强销+持续期 尾盘期 三、小户型营销模式研究的理论依据 四、案例借鉴 五、小户型营销模式大纲 六、小户型文化营销专题 一、小户型基本概述 五、小户型营销模式大纲 Ⅰ、客户与产品分析部分 Ⅱ、项目定位部分 Ⅲ、营销推广部分 Ⅳ、过程营销 1.区域小户型市场研判 供给和需求调研方法（调研对象、小户型项目供给和需求调研表问题设置） Ⅰ、客户与产品分析部分 《楼盘调研表》 《需求问卷表》 2.小户型客户分析 Ⅰ、客户与产品分析部分 （1）目标群体以城市的工薪阶层居多 20% 40% 60% 80% 百分比 ?? 20%-30% 投资性需求 70%-80% 自住型需求 10% 中低收入阶层、异地置业 为父母置业、为孩子置业 Ⅰ、客户与产品分析部分 （2）小户型需求特征 首次置业的“新生代”是主力军 多次置业投资者是补充 低总价最具吸引力 对位置和周边配套设施要求高 主要还是用于自住 3.小户型产品分析 Ⅰ、客户与产品分析部分 （1）分析地段因素把握核心价值 与核心商圈的绝对距离是营销的最重要因素 与核心商圈的心理距离位置决定客户对产品的接受程度 与核心商圈绝对距离越近，也就越适宜生产高附加值与革新性产品，而产品营销的成功性也越大 与核心商圈的心理距离也是是否适合建设小户型产品的重要标准 Ⅰ、客户与产品分析部分 街区功能规划聚集项目人气 核心商圈成熟度决定房屋使用功能 与时尚消费圈的关系决定产品营销方式 交通条件决定地块与房屋的使用价值 Ⅰ、客户与产品分