《物权法》求解住宅禁商难题.docVIP

《物权法》求解住宅禁商难题《物权法》77条的规定避开了在禁商问题上“一刀切”、权益维护上“一边倒”的不平衡，让人们在权益保障的大框架下，更自主的抉择 “住宅禁商”，这个一直争议不断的话题，在《物权法》的新格局下悬念再起 据新出台的《物权法》第77条规定:“业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”同时规定，“业主将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用途时，应当经由有利害关系的全体业主同意。” 随即，北京市即将出台的《房屋租赁管理办法》为了不抵触物权法，删除了有关禁止民宅商用的规定，各地方政策也开始着手调整。人们开始纷纷猜测，这住宅到底还禁不禁商了？ 一项政策，三种尴尬 在“住宅禁商”之前，北京的罗先生没少抱怨过。他家隔壁开了一家广告公司，每天都有形形色色的人进进出出。罗先生告诉记者：“隔壁公司动静大，白天黑夜都吵吵嚷嚷的影响休息；而且我的孩子还小，一到放假都不敢把她留在家里，怕不安全。” 罗先生分析商住对小区居民之害有三:一是造成外来人员增多，成分复杂，影响小区安全；二是餐馆等会影响小区卫生；三是加快了住宅楼的损耗。比如电梯，公司的人员使用频率高，会减少电梯的使用年限，却要由全体业主来分摊维修费用 罗先生为这事没少和隔壁公司吵架，可吵归吵，公司不会因为罗先生的不满而搬离。罗先生找过小区物业，物业工作人员也很尴尬，不知道该如何处置。好不容易盼来了“住宅禁商”，罗先生以为可以清净了，最近似乎又有“开禁”的预兆，又让他烦恼起来 相反，对于成千上万的新创业者来说，“住宅禁商”却是一个重大打击。据统计，北京有60%以上的公司开在住宅楼里，商住楼、综合楼更是中小企业的密集区。中小企业的蓬勃发展，不仅为政府创造了许多财政收入，也解决了庞大的就业问题 研究生刚毕业的唐励就是创业大军中的一员，他认为：“民宅禁商，也许对部分小区居民有利，但扼杀了许多中小企业，令许多人失业，会造成更多的社会问题，结果会得不偿失。” 唐励正打算和朋友合办一个网站，他盘算了一下，创业初期，资金少人员少，租不起写字楼，也没有必要。以XX年只需支付租金约7万元左右；如果租用写字楼或商铺，则需要支付租金21万元至28万元 除了低租金，吸引中小企业的还有商住楼的产权优势和按揭优势。商住楼为住宅立项，买家还可以享受8成按揭、70年产权，而购买写字楼只能有6成按揭、50年产权。因此，叫停“民宅商用”将直接增加中小企业的租赁成本 “住宅禁商”同样也让大批以住宅立项、却以写字楼设计建造的房产项目面临尴尬，而以综合类立项的写字楼项目也受到影响 当然上有政策，下有对策。在前一次“住宅禁商”的大扫荡中，中小企业者已经学“精”了。找代理公司全权负责注册，由他们来提供一份“商用”的房屋证明;或者“异地经营”，在写字楼租一间小办公室进行注册，平时还在住宅楼里办公，必要时到写字楼去应付 还有很多开发商不愿意去申请房屋用途变更，将现有的“住宅”变更为“商用”，而是通过各种渠道，突破政府限制，以住宅立项办理营业许可，想方设法争取到“特赦”名额。这类“暗箱操作”不仅违背了政策的严肃性，也滋生了腐败温床 政策，变动再变动 “住宅禁商”已不是近几年的事，但却从未有定论，像一个永远无法平衡的天平，变动再变动 广州早在XX年就颁布“住改商”禁令，但一直反反复复，XX年解除禁令，XX年禁令再次执行，一波三折。而杭州从XX年起以多种约束条件限制“住宅商用”后，也没有停止过变动 XX年6月，北京市工商局下发的第14号文件规定，公司登记注册时凡提交的《房屋所有权证》或《商品房购房合同》写明房屋用途为“住宅(包括公寓、 别墅)”的，房屋用途的表述无法辨别是住宅或商业用的(如商住、综合等)，均不予登记注册 此次禁令可以称为北京历年来在“住宅禁商”政策上最为彻底的一次，文件一出台就起到了立竿见影的效果。据统计，实施首日，超过70%的申请者被挡在了北京市工商局门外 正当人们感叹此次禁令的坚决果断时，两个月后，北京市朝阳区建设委员会权属科就发布了内部文件，介绍了允许住宅立项的产品商业经营的7条基本条件，给商用开了一个“后门” 据了解，这份内部文件规定的允许商用的核心内容主要有三：一是项目必须为现房；二是该项目已有60%以上的居民用于从事经营活动；三是开发商出示，该项目从未发生过由于扰民而引发的投诉、上访等影响社会稳定的承诺书 解禁口子一开，房地产开发商纷纷活跃起来。XX年9月，CBD及中关村地区华贸中心商务楼、财满街、住邦XX年6月19日下发的14号文件仍在执行。也就是说，想在住宅中开办公司，工商局依然不予登记注册。“住宅禁商”的最后一道关口依然存在 《物权法》的“刻